住家貸款知識 - 華夏佳景地產學院本週開班
華夏佳景地產貸款學院
住家貸款銀行審批時通常要看四個方面：
1 抵押狀況：
主要由LTV， CLTV來反映。LTV=Loan to Value Ratio, CLTV=Combined Loan to Value Ratio。假設你的房子估價是五十萬，第一順位貸款是四十萬，第二順位貸款是五萬，你的LTV=400k/500k=80%, CLTV=(400k+50k)/500k=90%。銀行希望你的LTV, CLTV愈低愈好, 這樣銀行的風險就小些。LTV, CLTV愈大，銀行的風險就愈大。
2 信用分數：
反映了過去商業為人處事是否有拖欠行為及不還行為 或有借有還，為銀行風險評估提供了評鑒參考，畢竟商無信而不行。由美國 Fair Issac 公司提供的數學模型算出的分數簡稱FICO Scores，而Experian, Trans Union, Equifax 都是收集數據提供分數的公司。現在最好分數在740以上，否則容易扣分，利息不容易拿到最好。
3 負擔能力：
有否能力負擔得起這個貸款，主要由DTI來反映。DTI代表著 Debt to Income Ratio，主要是每月負債付款佔每月毛收入的比例，假設你的年薪12萬，每月毛收入就是1萬，如果你的房貸加上各種付款每月是$4500，你的DTI就是 $4500/$10000=45%, Fannie Mae DU 的上限在 45% 左右， Freddie Mac LP的上限在50%左右。超過這些數，就是超貸，銀行一般不會放款。
4 應急存款：
銀行要你拿兩個月的 Bank Statement 來，要看到 3-6 個月負擔房屋 payment 的存款。就是要看到即使你突然沒有工作了，也還能撐 3-6 個月，同時要看 Bank Statement 的每頁詳細，如遇到大的進進出出賬目，還要你解釋，就是怕你還有偷偷借款瞞著銀行。
同時我們經辦以下疑難雜症：
0. 信用紀錄太短和只有一條 Credit Line
1. 沒有兩年出租歷史但需 Rental Income去Qualify.
2. 有加建但沒 Permit，車庫改建
3. 半年外有 Mortgage Late
4. 兩年有短售記錄 (Shortsale)
5. 有四棟以上十棟以下出租房子要貸款
6. 現金買下房子後立即要 Cashout
7. Condo小區有大量出租物業超過比例
8. 長期失業突然有了工作才一個月，或 1099 只有一年
9. FHA, REFI Plus, Open Access
由於美國容許短售(Short Sale)，結果很多房主看到市道不好房子市值跌過貸款，就把房子短售或扔給銀行，加重了房子的下跌。有些地方甚至下跌60%，這就給大家一次幾十年難得的機會，而加州灣區更是難得見到房地產有這樣 Correction 的機會。有而最近的低息又給大家鎖定自家低息及從事貸款業提供了難得的機會。要學習這些豐富的地產貸款知識，請本週末來灣區最出名，口碑最好的華夏地產學院免費試聽，幾乎全滿，敬請預約，以免向隅。同時上網查看學生的真實評語。
南灣時間﹕本週及下週六(7/7, 7/14/2012) 9:30am-12:30pm或 2:00-5:00pm
南灣地點﹕ 2350 Mission College Blvd., #200, Santa Clara, CA 95054
(夾Montague Expressway, Intel後面三角型12層寫字樓Mission City Center)
三藩市時間﹕本週及下週日(7/8, 7/15/2012) 9:30am-12:30pm
三藩市地點﹕1569 Sloat Blvd, Suite 300, San Francisco, CA (Lakeshore Plaza內)
報名電話: (408)621-9920
報名網址: http://GoodviewRealty.com
(編輯 Walia)
1 抵押狀況：
主要由LTV， CLTV來反映。LTV=Loan to Value Ratio, CLTV=Combined Loan to Value Ratio。假設你的房子估價是五十萬，第一順位貸款是四十萬，第二順位貸款是五萬，你的LTV=400k/500k=80%, CLTV=(400k+50k)/500k=90%。銀行希望你的LTV, CLTV愈低愈好, 這樣銀行的風險就小些。LTV, CLTV愈大，銀行的風險就愈大。
2 信用分數：
反映了過去商業為人處事是否有拖欠行為及不還行為 或有借有還，為銀行風險評估提供了評鑒參考，畢竟商無信而不行。由美國 Fair Issac 公司提供的數學模型算出的分數簡稱FICO Scores，而Experian, Trans Union, Equifax 都是收集數據提供分數的公司。現在最好分數在740以上，否則容易扣分，利息不容易拿到最好。
3 負擔能力：
有否能力負擔得起這個貸款，主要由DTI來反映。DTI代表著 Debt to Income Ratio，主要是每月負債付款佔每月毛收入的比例，假設你的年薪12萬，每月毛收入就是1萬，如果你的房貸加上各種付款每月是$4500，你的DTI就是 $4500/$10000=45%, Fannie Mae DU 的上限在 45% 左右， Freddie Mac LP的上限在50%左右。超過這些數，就是超貸，銀行一般不會放款。
4 應急存款：
銀行要你拿兩個月的 Bank Statement 來，要看到 3-6 個月負擔房屋 payment 的存款。就是要看到即使你突然沒有工作了，也還能撐 3-6 個月，同時要看 Bank Statement 的每頁詳細，如遇到大的進進出出賬目，還要你解釋，就是怕你還有偷偷借款瞞著銀行。
同時我們經辦以下疑難雜症：
0. 信用紀錄太短和只有一條 Credit Line
1. 沒有兩年出租歷史但需 Rental Income去Qualify.
2. 有加建但沒 Permit，車庫改建
3. 半年外有 Mortgage Late
4. 兩年有短售記錄 (Shortsale)
5. 有四棟以上十棟以下出租房子要貸款
6. 現金買下房子後立即要 Cashout
7. Condo小區有大量出租物業超過比例
8. 長期失業突然有了工作才一個月，或 1099 只有一年
9. FHA, REFI Plus, Open Access
由於美國容許短售(Short Sale)，結果很多房主看到市道不好房子市值跌過貸款，就把房子短售或扔給銀行，加重了房子的下跌。有些地方甚至下跌60%，這就給大家一次幾十年難得的機會，而加州灣區更是難得見到房地產有這樣 Correction 的機會。有而最近的低息又給大家鎖定自家低息及從事貸款業提供了難得的機會。要學習這些豐富的地產貸款知識，請本週末來灣區最出名，口碑最好的華夏地產學院免費試聽，幾乎全滿，敬請預約，以免向隅。同時上網查看學生的真實評語。
南灣時間﹕本週及下週六(7/7, 7/14/2012) 9:30am-12:30pm或 2:00-5:00pm
南灣地點﹕ 2350 Mission College Blvd., #200, Santa Clara, CA 95054
(夾Montague Expressway, Intel後面三角型12層寫字樓Mission City Center)
三藩市時間﹕本週及下週日(7/8, 7/15/2012) 9:30am-12:30pm
三藩市地點﹕1569 Sloat Blvd, Suite 300, San Francisco, CA (Lakeshore Plaza內)
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