序: “Mechanic Liens”是一種專為裝修工人設計的留置權, 是法律為了確保債務履行而設立的一種擔保物權,當債務人不履行債務時,債權人依法留置已經合法佔有的債務人動產,並就該動產享有優先受償的權利. 未獲付款的承包商，分包商或供應商都可以使用這種方法來維護自己的權利. ““Mechanic Liens””是一個非常難處理的案件, 但我在兩方 (債方或是欠方) 都有豐富經驗.如果您能暸解“Mechanic Liens”的基本的關念, 我相信 您會更清楚如何維護自己的權利, 以下我們就來討論有關“Mechanic Liens”的問題.

問:  鄭律師您好. 我在聖蓋博有一棟房子. 大約在兩年前, 我付給裝修工人五千元,請他重新補鋪我房子裡的車道, 那位裝修工人請了另外一位裝修工人承接這個工作, 原本我請的裝修工人突然消失不見! 之後在我繳交房屋貸款時, 銀行告訴我,我的房子被設置了一個留置權.  我告訴第二位工人,我已經付了五千元給第一位裝修工人,而且他沒有拿到酬勞並不是我的錯. 第二位裝修工人卻告訴我,不管怎樣, 我都應該付他兩千五百元,他才願意取消我的置留權. 我就是因為沒有錢才會跟銀行貸款,我現在根本就沒辦法付出兩千五百塊!! 我現在該怎麼辦呢?  Charles – 聖蓋博

答: Charles, 其實很多人都和你有類似的遭遇. 留置權 的主要目的是用來防犯屋主在請工人裝修房屋時沒有給付工資,而獲得不當利益,這種情況在每個領域的法律都會發生. 比方說, 您不可以擁有房屋持有權卻不給付房屋的貸款，車主買車後，將該車占為己有卻不付錢. 當別人為你完成某些工程，你不可以違約或是拒絕付款。 

以下是一些我們還需要注意的事項：
正當的合法執照: 首先，您要確定裝修工人是否有合法的執照，許多得外包商並沒有合法的執照。 如果承包商並沒有合法執照, 對那些被設置留置權 的屋主來說是一個很大的優勢。以專業的觀點來說，不管這個情況對第二位的裝修工人有多不公平，如果第二位裝修工人並沒有合法執照， 他在你房子上設置的 留置權根本不能成立. 

留置權是否具有法律效力 ：當您確定您所雇用的工人有合法的執照後， 接著您應該要去了解那位工人在你房屋上所設置的置留權 是否具有法律效力。 在加州, 留置權看起來很容易申請到， 但其中有一個條款規定，使用來防止自己名譽被他人誣衊。留置權的設立目的是用來保護每一個人可以拿到他們應的報酬，但法院並不希望民眾濫用留置權影響他人對其財產的處置權。聲請 留置權 的程序是: 1. 需要有20天的通之2. 除非屋主同意縮短時間並給予通知, 否則一律在九十天之內繳交 聲請文件3. 九十天之後可以聲請法拍且取消屋主的置留權.

二十天到九十天的通知規定: 
當外包商要聲請留置權時， 必須”預先”在二十天前通知屋主, 承包商, 或是工程出借人.如果外包商沒事先通知屋主, 以及詳細說明承包的工作細節或是提供的材料, 留置權將會被判定無效. 如果您預先收到二十天前的通知, 那麼下一步你必須要遵守90-90法令. 90-90的法令是指: 外包商從開始到完成留置權的申請, 必需在九十天內完成. 一旦外包商申請了留置權, 還需再等九十天才可以開始拍賣房子. 

例外:
對上列所敘述的法令其實也有很多的例外是很重要的. 1. 屋主可以把在90-90中的九十天縮短. 當屋主在十天之內完成申請並確實通知對方,那麼屋主就可以將第一個九十天縮短. 此行動可以縮短外包商去辦理留置權的期限. 對承包商來說, 可以聲請留置權時間將會縮短成60天. 對外包商來說, 時間將會縮短成30天, 直到劉˙置權 失去效令. 但是這種事情非常少見. 

失誤拍賣:
再次回到90-90的規定, 一但是過了那九十天的期限, 那麼外包商還有成包商就沒有權力去拍賣你的房屋. 但是你必須要到法庭去把當初承包商或是外包商放置留權 (Liens) 給消除掉. 如果你沒有去法庭法當初得留置權給消除掉, 這個案例很有可能又被重頭起訴一次.

結論:
其實你的案件非常簡單明確. 你的留置權是在兩年前設置的, 很明顯的已經超過它九十天的期限. 首先您必須要先到法庭將留置留權修除. 第二步, 你現在已經可以向銀行申請你的貸款. 恭喜你!