林大衛保險教室：驅趕房客

華人在美國喜歡買屋置產，不但造稫子孫而且還有穩定的退休收入，聽到許多打工階級的華人來美國辛苦打拼幾十年終於付清二，三棟房子，退休以後每月收租生活非常富裕可是也常聽到負面新聞，辛苦買了物業出租卻遭到房客屢屢提出種種原因拖欠抵賴房租，最後因為收入緊張貸款無法付出，不是賠錢賤價賣掉房屋就是被銀行收走，血本無歸。前一陣子北加州還報導房東違法驅趕房客遭受到史無前例350 萬元的罰單。因為加州許多城市受到法律保障房東不能隨便增加房租，除非老房客自願搬走後才開始對新房客增加房租。所以法律是嚴禁房東無理驅趕房客以達到增加租金的目的。

我們今天在這談談怎様面對故意耍賴房租的房客，因為華人一定要先了解加州的法律以及執行的手續，才能合法的驅趕房客。一般來說，根據加州法律的解說，從送出控訴表格unlawful detainer， 到法庭判決通常是需要一個月左右，但是多數都要拖幾個月時間甚至更長的時間才能順利的讓房客離開，因為法律規定送上書面  給房客，需要   給房客一定的時間，從三天到90天，不同的情況用不同的天數，房客不付租金超過指定期三天或五天要付晚交費（費用寫在簽約上），若房客我行我素未交費，則用回郵簽名掛號信寄出，若房客仍不予理會，而30天的notice，找警察遞驅客令（此舉要付警察費），是當初沒有提供合約给房客情況下，至於60天的通知，通常是對於居住超過一年的房客，甚至還有更多的90天的notice，是給政府提供租金補助的房客。因為這個書面通知的notice如果在日期上混淆不清，或者用錯了表格，會更給予房客拖賴的機會。加上法院是高等法院，所以最好僱用律師較為安全。

這些合理合法的手續，即使運用妥當，加上聘請律師，但是通常是道高一尺魔高一丈，為什麼這麼說呢？尤其是碰到一些久經沙場拖欠房租的老戰士，他們熟知法律，能夠藉用種種不同的理由及法律漏洞，比如說屋主拒接維修，或者是有蟲鼠出現的理由，甚至利用自己健康不良的種種理由，來爭取法官的同情，給予拖欠的機會，甚至到幾個月之後，當房東終於贏得判決的勝利，而法警仍然還得提供給房客最後5天的時間搬離，這種勞心勞力傷財的經驗我相信許多屋主都經歷或者是聽說過。

所以我們在這裡奉勸華人，為了避免遇上不好的房客，在承租房屋的時候，第一要信 用 調 查，確保房客沒有赖租記錄  .租房子前每個房間一定要先照相，當面與租客一起檢查每個房間的缺陷，請租客簽字有關房子狀況。簽署的租屋契約要合法。在日後房客提出的任何抱怨或者修理要求的時候，不要置之不理，房客要求合理，房東是該承擔所有修理費用並且保持存收據。最後我還是建議最好交由物業管理公司來提供所有服務因為一旦處理不當不但損失房租收入反而日後可能帶來不必要的控訴