當心住宅的公平市場價值

以及在第7章的退稅

我現有兩個第7章案例，受託人積極追著債務人的房屋。受託人的任務和責任是讓任何非豁免的資產，他們可以得手，並出售兌現清算成現金用於分配給債權人。當房子的價值都很高，有多少宅基地權益的計算是免除因為受託人和債務人之間爭論的焦點。在這個時候在加州，雖然有可靠消息稱，下個月將增加的宅基地豁免限制如下：$ 75K為一個人沒有任何其他家庭居住的房子; $ 100K對於誰擁有其他家庭成員住在房子裡並沒有自己的房子， 65歲老年人是$ 175K且不論其總收入，而對於55歲債務人其家庭收入不超過$ 35K者豁免$175K。可以肯定，大部分債務人仍然有宅基地股票是這些限制，特別是那些誰擁有HELOCs或第二信託契約，或最近獲得再融資增加他們的抵押貸款者。但有時，我們有案件在模棱兩可分界線。

在模棱兩可的情況下，兇猛的受託人想盡辦法要得到房子，乃是債務人的噩夢。有一個案例，關於$ 100K宅基地完全的豁免，有爭議的兩個問題有利於債務人。其中之一是，當他買房子時，有兩個合作夥伴各投$ 50K，並且，允許債務人僅僅以他的名義持有合法所有權，有書面明示信託協議，事實抵押貸款只是他的名字，因為其他兩個合作夥伴是外國人在美國沒有居留權。但協議規定，一旦財產被出售，利潤分成債務人40％，其他合作夥伴各30％。房產是2年半前買，但沒有記錄明確這一信託。因為它沒有記錄，受託人的立場是，該協議對他沒有約束力。債務人的立場是，他持有的另外兩個合作夥伴的信託財產，並有在購買物業時兩個合作夥伴直接從國外電匯到escrow的證明文件。因為財產是信託持有，不論該協議的未記錄狀態，其中的60％不是破產債務人財產--由受託人依據管理的財產。本協議項下債務人的40％完全是在他的$ 100K豁免範圍內。

就算受託人在他的法律地位正確的，債務人有第二個說法，比第一個還更強，強大到足以擊敗受託人的索賠，這是有記錄在洛杉磯縣$97K判決留置權的事實，債務人申請破產6個月之前。這種說法是非常強的，因為$97K記錄判斷留置權有效地消滅了該受託人盯著的$127K免費的股權。如果添加一個6％的銷售成本，恐怕只剩零資產淨值。因此，沒有什麼可以讓託人交給債權人。

受託人提交的對抗，甚至沒有要求記錄的判決留置權的證明，和未記錄委託協議的證明， 錯誤地認為債務人在他的破產申請時撒謊和隱瞞，債務人應被拒絕免債，並認為法院應該命令債務人將其房子轉給受託人。我真的對這些指控感到驚訝，因為這些指控都沒有可信的事實依據。受託人提交的初步報告顯示物業沒有判決留置權。幸運的是，債務人有$ 97K判決留置權的記錄副本和信託協議的證明，並從他的合作夥伴的$ 100K的電匯。不用說，我們提交答辯書，呈堂所有文件證物，證明債務人沒有說謊。當然，這需要至少六個月才出庭，甚至可能需要一年，取決於法院的日程安排。當然，這僅僅是個例子，就因為著了魔似的受託人認為有淨值可拿，而實際上，沒有。我們希望在我們的上帝的幫助下審判打贏這場官司。我們禱告，主愛我們，他派他唯一的愛子耶穌基督，通過無染原罪的現在天堂的女王聖母瑪利亞降生為人，耶穌基督被折磨和為我們贖罪死在十字架上，2016年前的今天，為救贖我們，聖靈總會勝利。

另外一位客戶，我們今天上午剛剛去他的聽證會。他的房子由他和兒子各擁有一半。他的一半完全是他$ 175K宅基地豁免範圍內，因為他55歲，他和他妻子的收入小於$35K一年。事實上，債務人和他的妻子現在收入為零，因為他失去了他的生意，該生意在2014年支付他的工資。他的兒子，是美國海軍，支付抵押貸款。受託人質疑的路線是過於激進，我想。我知道受託人要怎樣做。他想引起證詞將證明債務人實際從他離異9年的前妻獲得收入。受託人甚至質疑當美國海軍的兒子如果確實存在，哪軍銜？ 。我認為這太過分。他們問他兒子的軍銜？債務人回答他不知道，但說他已與海軍陸戰隊9年。他是當官？債務人說是的，他是。他叫什麼名字？債務人必有重複了他兒子的名字3遍，但受託人仍沒能搞懂姓名。因此，受託人表明，陳述了兒子例如孫寧的名字初步題報告。然後，受託人表明債務人的納稅申報於2014年，並說，“你的兒子怎麼會是美國的海軍，當你在這裡聲稱你的報稅他的名字（亞當孫寧，例如）什麼原因？”債務人表示，這是我的二兒子，由於亞當孫寧是出生在美國，在念高中，這就是為什麼我叫他亞當孫寧，而我的大兒子不是在美國出生的，這就是為什麼我給他取名孫寧。多麼完美的響應，因為這是事實！真理比小說還離奇。儘管如此，受託人要求近兩年來房貸證明，過去的兩年報稅單，近兩年來銀行賬單，並繼續下月聽證會。但事實是，受託人不能碰債務人的房子，因為他確實有資格獲得$175K宅基地豁免。

也要當心退稅，因為現在是報稅季節。如果您希望退款，你必須在schedule C上免除; 否則，你將被要求把退款交給受託人。還是先拿到退款，並用它來支付房租或抵押貸款，因此不再是破產財產一個欠款的一部分。

“當下彼拉多將耶穌鞭打了。兵丁用荊棘編作冠冕戴在他頭上，給他穿上紫袍，又挨近他說：“恭喜猶太人的王啊! ”他們就用手掌打他…耶穌背著自己的十字架出來，到了一個地方，名叫髑髏地，他們就在那裡釘他在十字架上” 約翰福音19

(所有翻譯以英文為準）

楊清泉律師畢業於喬治城大學法學碩士，並已經開業三十多年。楊清泉律師專精破產法，商業和民事的訴訟，在加州已成功的處理了超過數千個案件，其中包括海外公司。楊清泉律師通英語，國語及福建話，並期待著與您討論您的個人情況。請致電安吉Angie，芭芭拉或Jess，預約電話（626）284-1142，地址1000 S Fremont Ave, MAILSTOP 58, Building A-1 SUITE 1125, Alhambra, CA 91803 或核桃市地址20274 Carrey Road, Walnut, CA 91789.