林大衛保險教室：房東房客纠纷频发，如何避免?

在美國許多華人都喜愛買屋自住或出租，房屋不但保值，日後且增值，租金收入又是最好的退休金了。但是許多屋主都經歷過驅趕房客的心酸史，更常遇到的是一些有關房屋硬體方面的糾紛，像是泠氣不冷，暖氣沒有，以及對人體有害的霉菌Mold, 或是蟲鼠一類的問題，開始是房客要求房東負責，接下來自行修理後將所付的租金自行扣除，有些房客甚至以此為由開始拖欠房租，到了法院還理直氣壯，在多數情況下, 房客事實上屬於無理, 卻由房東承擔損失，雖說是無理但是加州法律多半同情窮困弱勢，往往最後結果使得房客在法院程序及重新申訴時间的優勢下至少達到拖欠居住數月至六個月的目的。

其實許多問題是可以避免的，當選房客時，建議房主一定要有信用調查，因為一般credit history良好的房客都不會冒險抵賴房租 , 再來就是合約的設定包括了給予房客有個短期時間像是一個月，能夠發現或是經歴房子的缺陷，像是水管漏水，冷暖氣功能不佳等，只要提出，房東必須要立刻修理並保持收據。如果房子內部沒有缺點，日後修理一定要徵求房東決擇。這樣的做法是可以大幅減少房客找尋房子缺陷來要脅抵赖房租的。

再來, 就是建議房東若要調漲租金, 需早在60天或90天通知房客；以免每次交接房客,都會損失少則30 天多則好幾個月的房租，這包括了重新整修及簽約手續加上搬家的時間，因此在合理的房租下，房客也不太願意搬遷或是冒險賴房租。

至於房客住後房子屋顶如果遭到風災或是大樹壓壞，保險公司是完全可以接受理賠的，至於房屋內如果發生水管爆裂的意外，房東買的租屋保險公司是有限制性的理賠的，理賠部份是水管及房屋結構的修理，但是不會賠償租客的財產或傢俱損失，所以建議我們華人房東屋主最好要求房客購買廉價的租客保險，簡稱HO4 保單，這樣一旦房子有意外，房客不但自己財產受到保障也可以使用保險的理賠來支付旅館吃住的開支也避免了雙方的的糾紛。