林大衛保險教室：房屋價值及重建費用的不同之處

最近華人社區的房地產業，出現了非常特殊的變動，大部分區域房價普遍上漲，很多區域低於100萬的房子，還是一屋難求，許多房屋成交之後都略略高於售價，奇怪的是，2，3 百萬以上的豪宅，最近成交量大幅降低，其實這是有兩種原因，一個是川普的新稅法，房屋貸款利息抵稅额降至$750,000，換句話說75萬以上，貸款利息無法抵稅。好在股市連漲多年，造成多數公司對員工的需求，加上薪資調漲，美國經濟成長也促使更多民眾有能力購買普通房屋。而我們華人，尤其在加州，對擁有2，3 百萬以上的豪宅，有如過江之鯽，但是最近中國大陸財務政策變更，流動到海外資金困難度的大幅增加，所以豪宅交易量也就顯著的縮水了。

多年來許多民眾都會關心房價的波動，也聯想到房價如果低落，是否房屋保險保費是否也會降低呢？是不是幾百萬的豪宅保費也一定會比幾十萬房價會貴很多呢？其實不然，房屋保險的保費是根據重建費用計算的，與房價無関，同樣買的3000尺的房屋，在比華利山莊已經是幾百萬的房價，重建費用只有120萬，而羅蘭崗3000 呎大小的房子購買價格可能是90萬，而重建費用可能也要120萬，那麼這兩套3000尺的房屋，保費一般會相差不多，除非房子的結構與設計有特殊的差別。

保單中的重建費用只是房屋被毀壞後重建所需要的費用，跟土地價值，風景和學區是無關的，只跟房屋的結構，或者內部裝修有關，如果豪華巨宅，有特殊經過名家設計的房屋結構、室內裝潢，名貴的地毯，高級實心木製造的地板或者大門，昂貴的花崗石地板，或者水晶燈及特殊燈飾。這些才是增加重建費用的條件，所以許多保險公司為了保險起見， 在保單issue之後，大約4000 呎左右的房子會要求派專人來做檢查及估價，其目的有兩個，第一是安全原因，比如說家中是否眷養惡犬，房屋內如水管是否過於老舊 ，電路是否合規格，或者大樹太接近屋頂，地面凹凸不平，造成路人摔倒的風險。第二才是評估重新建造房屋要花多少重建費用，室內室外每一個地方都會照相，並且存單，以確保日後賠償無誤。