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林大衛保險教室:房屋價值及重建費用的不同之處

11/20/2018     林大衛保險


最近華人社區的房地產業,出現了非常特殊的變動,大部分區域房價普遍上漲,很多區域低於100萬的房子,還是一屋難求,許多房屋成交之後都略略高於售價,奇怪的是,2,3 百萬以上的豪宅,最近成交量大幅降低,其實這是有兩種原因,一個是川普的新稅法,房屋貸款利息抵稅额降至$750,000,換句話說75萬以上,貸款利息無法抵稅。好在股市連漲多年,造成多數公司對員工的需求,加上薪資調漲,美國經濟成長也促使更多民眾有能力購買普通房屋。而我們華人,尤其在加州,對擁有2,3 百萬以上的豪宅,有如過江之鯽,但是最近中國大陸財務政策變更,流動到海外資金困難度的大幅增加,所以豪宅交易量也就顯著的縮水了。



多年來許多民眾都會關心房價的波動,也聯想到房價如果低落,是否房屋保險保費是否也會降低呢?是不是幾百萬的豪宅保費也一定會比幾十萬房價會貴很多呢?其實不然,房屋保險的保費是根據重建費用計算的,與房價無関,同樣買的3000尺的房屋,在比華利山莊已經是幾百萬的房價,重建費用只有120萬,而羅蘭崗3000 呎大小的房子購買價格可能是90萬,而重建費用可能也要120萬,那麼這兩套3000尺的房屋,保費一般會相差不多,除非房子的結構與設計有特殊的差別。

保單中的重建費用只是房屋被毀壞後重建所需要的費用,跟土地價值,風景和學區是無關的,只跟房屋的結構,或者內部裝修有關,如果豪華巨宅,有特殊經過名家設計的房屋結構、室內裝潢,名貴的地毯,高級實心木製造的地板或者大門,昂貴的花崗石地板,或者水晶燈及特殊燈飾。這些才是增加重建費用的條件,所以許多保險公司為了保險起見, 在保單issue之後,大約4000 呎左右的房子會要求派專人來做檢查及估價,其目的有兩個,第一是安全原因,比如說家中是否眷養惡犬,房屋內如水管是否過於老舊 ,電路是否合規格,或者大樹太接近屋頂,地面凹凸不平,造成路人摔倒的風險。第二才是評估重新建造房屋要花多少重建費用,室內室外每一個地方都會照相,並且存單,以確保日後賠償無誤。

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