【理財】美国买房后有哪些税务问题？日常如何省税？滙眾金融保險理財集團
11/26/2019
外国人在美置业前了解相关税务规定非常重要。在美国置业前事先做好税务规划，下面我们一起来了解外国人在美国买房会涉及到哪些税务？另外，在平常生活中又能如何省税呢？
美国房产税每年都需要缴纳，税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的，因此各地的房地产税率会由于所在地不同而各不相同，基本都保持在1%-3%不等，也有部分地区超出这个税率范围。外国人在美国当房东，获得的租金收入属于美国境内的收入，必须在美国缴纳所得税。如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，这种被动租赁收入采用统一30%税率，而且税务部门需要提前扣除。另一方面，如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋，租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。外籍投资者可以选择将被动出租收入作为在美国的贸易或业务，从而按照累进税率纳税。 当房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税（10%-39.6%）。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分按15%）。对于外籍买家，房屋出租收益和出售收益都是预缴税，如果真正的税款比预缴金额低，您可以在报税时将多付的税金取回，如果真正的税款高于预缴税，在报税的时候您也有责任将剩余部分补齐。 当房产拥有人将美国的房产赠与他人时，会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税，具体税款视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定（请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同，我们这里仅讨论联邦税法），赠与税的免税额分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民，2018年度的免税额则为152,000美金 。当赠与方为外籍人士，而受赠方为美国公民或税务居民，受赠金额在一年内合计超过100,000美金时，受赠人虽无需纳税，但需要向美国国税局报告此项赠与。
特别注意的是，赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格，除了要求纳税人有永久居住权以外，还要有长期居住美国的意向，美国国税局对长期居住意向的判定比较主观，主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等，仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。 在美国生活可以抵税节税的事项有很多，纽约市居民需要缴纳联邦所得税，州所得税及市所得税。在具体操作时需要保留原始文件和会计师充分沟通后，在年度个人所得税单中体现税收优惠政策。具体可以从以下一些方面考虑：在美国，如果购屋者支付的头期款较低，银行通常会要求加保房贷保险来防止违约。 除了地产税可以抵税，透过列项扣除方式可将房贷利息与点数当作扣除额项目，最高扣除额 为$1,000,000。 如果持有 5 年且居住在内 2 年以上的房子卖掉且获利，个人则有$250,000 的扣除额。
各州规定各有所异，例如在加州，牌照税(vehicle license fee)是可以在列项扣除中扣抵.。只要是符合 IRS 规定的现金捐赠皆可用来减免，至于那些非现金的捐赠，你可以用市价去做 列项扣除。例如为评估慈善捐赠或伤害损失而付出的费用，或是为慈善事业而付出的汽车、汽油、制服、停车费等费用等。赌博收入是必须课税的，赌博收入包括（但不仅限于）乐透券、彩券、赛马、和赌场.HSA 健康储蓄帐户(Health Saving Account, HSA)是一种可节税的帐户，存入帐户的钱免税，从帐户里提领出来支付医疗费用的钱也免税。你可以列举扣抵自己、配偶、抚养人的尚未被保险公司补偿报销的医疗费用。 如果你是因为医疗目的而翻修房屋，例如增加轮椅友善的出入口、上下楼梯器械等.如果你因工作而举家搬迁，且其搬迁距离符合 IRS 规定，则相关的搬家费用也可用来折抵。报税时所发生的相关费用，如会计师费等，则可以在列项扣除中的“杂项”做 扣抵。若因为要保管跟赋税投资相关的文件所产生的保险箱租赁费用，是可做折抵的。劳动所得税扣抵制(Earned Income Tax Credit, EITC)，是美国的扶贫计划，旨在奖励中低收 入劳工，特别是拥有子女的劳工家庭。对于不须缴所得税的低收入户，抚养子女的费用还可获得退税，年所得收入在$3,000 以上者 可申请退税 15%，至高$3,000。
如果因为离婚或分居而需支付赡养费，只要符合某些规定，则赡养费也可做扣抵。9.自雇人士的健康保险费Self-employed health insurance deduction若该年有盈利，则自雇人士的健康保险保费 可做扣抵. 即使已有学位，IRS 仍提供有每年最高$2,000 美元的终生学习扣抵额，只要纳税年度有进 修，学分费、活动费、书籍费、用品和设备费等都可抵税。符合 IRS 规定的学贷利息，2017 年的学贷利息扣抵上限为$2,500，此扣抵上限会逐年递 减。教育费抵免2009 年起，美国联邦政府提供更大方的抵税方案，即美国机会抵税额简称 AOTC，针对前四年的高等教育，每年最高可抵$2,500。K12 中小学教师有时需要掏腰包买教材用于教学或其他相关支出，可享有个人$250 减税.。如果你是采用列项扣除，则你在找工作时所发生的相关费用皆可列入扣除，例如交通费工作中介费等与找工作相关的费用。如果你把自己的车作为公务使用，则可以扣抵部分开支。若因工出差发生费用，且未获得报销，则也许可以用来扣抵，包含交通费、行李费、食宿 费、电话费等。部分未报销的商务相关支出如交通费、宾客招待费、赠礼支出等，也可列项扣除。若雇主要求你每天穿着非属于日常合宜服装的制服，则这类 工作制服也可进行扣抵。如果你将陪审团收入交给雇主,则你的陪审团收入可用来抵税。任何为了取得投资利息与股利而须支付给银行、信托、经纪人的费用。为了管理投资所产生的相关费用，包含顾问费、软体费、保险箱租金、为获取投资建议而订 阅杂志和新闻通讯的费用、往返投资顾问的交通费等. 投资有赚有赔，若手上有赔钱的投资，则个人最高可申报$1,500的资本利得 损失扣抵。28. 坏帐 Bad Debt Deduction
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