【法律】驱赶房客难度增加 – 加州法案AB 1482详细解读 | 李荻律師事務所
12/19/2019 李荻律師事務所加州州长Gavin Newsom于今年10月7日签署了新法案 Assembly Bill 1482，此举彰显加州想要通过法律保障房客权益的决心，同时希望借此法案改善加州严重的游民(homelessness)问题。此法案将于2020年1月1日正式生效，主要包括两点内容：一是设置了每年租金涨幅不可超出5% 加CPI的上限，二是不允许房客无故驱赶已居住1年或以上的房客（个别情况除外）。由此可见此法案会令驱赶变得更为困难，甚至增加房东驱赶的成本。下面我们将详细地为大家解释法案实施后会带来的变化以及房东和业主们需要注意的事项。
1. 房东需要搞清楚自己的房子是否受到AB 1482的管辖
AB 1482并不适用于或者说涵盖所有类型的物业。如果您的物业是下面几种常见的类型，那么您的物业将获得豁免，不适用此法案的规定：
- 当下已受到房租限制（rent control）及正当理由驱赶，比如房子所在的城市已经有相关这两点的法律在实施中；
- Single-family homes 独栋住宅，除非业主是公司Corporation、RealEstate Investment Trust (房产投资基金，具体定义参见IRS Code第856条)、或LLC（其中以成员之一必须是公司）；
- Owner-occupied duplexes，业主本人自所有权开始便一直居住在房子中的复式别墅；
- New Construction，在过去15年内拿到房屋占用证(certificate of occupancy)的新建房屋。
请注意，上述几种物业并不是所有可能被豁免的类型。
2. 如果房子不受AB 1482的管辖，房东需额外书面通知房客
在此我们还要特别提醒房东朋友们，如果您的房子是被豁免的，您需要给房客书面通知，明确告知房客您的房子不受AB 1482法案的管辖。下面是通知的范本，给大家参考：
“This property is not subject to the rent limits imposed by Section 1947.12 of the Civil Code and is not subject to the just-cause requirements of Section 1946.2 of the Civil Code. This property meets the requirements of Sections 1947.12 (d) (5) and 1946.2 (e)(8) of the Civil Code and the owner is not any of the following: (1) a real estate investment trust, as defined by Section 856 of the Internal Revenue Code; (2) a corporation; or (3) a limited liability company in which at least one member is a corporation.”
法案要求从2020年7月1日起，若房子不受法案管辖，租约内必须包含关于豁免的通知条款。若租约在2020年7月1日之前就已经生效，则无需给房客以上通知。
如果房子受到的管辖，房东需给出下列书面通知 (字体不小于12-point)：
“California law limits the amount your rent can be increased. See Section 1947.12 of the Civil Code for more information. California law also provides that after all of the tenants have continuously and lawfully occupied the property for 12 months or more or at least one of the tenants has continuously and lawfully occupied the property for 24 months or more, a landlord must provide a statement of cause in any notice to terminate a tenancy. See Section 1946.2 of the Civil Code for more information.”
法案要求所有2020年7月1日开始或更新的租约都必须以附加协议(Addendum)的形式包含以上通知，或是以书面通知的形式让房客签字并交予房客保留。如果租约在2020年7月1日之前就已经生效，该通知必须在2020年8月1日之前以书面通知或补充协议的形式交给房客。
3. 驱赶必须有正当理由 (Just Cause)
AB 1482明文规定，如果房客已居住一年或以上，房东若想要进行驱赶，必须证明正当理由(just cause)。针对正当理由，AB 1482还特别分成两类: “At-Fault” Just Causes和“No-Fault” Just Causes，我们可以把这两类理解为“房客有过错的正当理由”以及“房客无过错的正当理由”。法案也对这两种正当理由给出了一些例子：
At-Fault Just Causes 房客有过错的正当理由：
- 房客拖欠租金；
- 房客违反租约规定，比如在租约明确规定房客不可以擅自转租的情况下转租给其他租客；
- 在房屋中进行违法行为，如吸毒、贩毒、卖淫等；
- 房客拒绝房东进屋验房（房东需提前给房客通知）；
- 租约将在2020年1月1日或之后终止，但在房东给出房客续约的书面通知后，房客拒绝签署新的租约（前提是租约的内容不可有大幅度变动或违反法律规定的情况）。
No-Fault Just Causes 房客无过错的正当理由
- 房东需要收回房屋给自己或家人住（如果租约是2020年7月1日或之后签订的，租约中需明确体现若房东打算收回房屋给自己或家人住，房客同意搬走）。
- 从租赁市场撤出租赁物业（请注意，房子出售不算做驱赶的正当理由）；
- 因政府部门或法院的要求物业必须清空（如果是因为房客导致房东需清空物业，该房客则无权享有搬家费）；
- 房东需拆除或大幅度翻修物业（法案要求的翻修必须是大幅度的，具体视情况而定，但刷墙或比较小的维修是不够的）。
上述的情况并不囊括所有驱赶的正当理由，我们亦无法把所有的正当理由一一列出。如果您是房东并且不清楚自己是否具备正当理由来驱赶房客，最好找律师或相关专业人士咨询之后再做决定。
4. 什么情况下房东要支付搬家费给房客？
如果房东基于房客无过错的正当理由(No-Fault Just Causes)想要终止与房客的租约，不仅仅需要提前给房客通知，还需要支付房客搬家费。按照法案的规定，房东有两个选择：
1.支付房客一个月的租金作为搬家费，无论房客的收入多少。
2.书面同意免去房客最后一个月的租金以此来作为搬家补偿。
The bill would require, for no-fault just cause terminations, as specified, that the owner, at the owner’s option, either assist certain tenants to relocate, regardless of the tenant’s income, by providing a direct payment of one month’s rent to the tenant, as specified, or waive in writing the payment of rent for the final month of the tenancy, prior to the rent becoming due.
法案对搬家费有明确的规定
法案还提出，如果房东没有按照上述两种情况之一支付房客搬家费，终止租约关系的通知则无效。另外法案也不允许房东用支付一半搬家费免去一半最后一个月租金的方式作为搬家补偿。举例说明，假设我想把正在外租的房间收回，因为我的父母要从国内搬来与我同住，那么我必须提前给房客30天或者60天终止租约的通知（根据房客已居住时间而定），并且必须在通知上明确写出我为何要终止租约以及如何给房客搬家费。
由此可见，以往仅仅给一纸30天或者60天通知来终止租约的方法已经行不通了。法案针对这种房客无过错但却要搬离物业的情况有了更多的要求，房东要做的工作也更多。所谓请神容易送神难，因为后续驱赶会面临重重困难，房东在租赁之前则需要对租户更加严格把关，做好相应的调查工作。另外所有涉及租赁关系的通知都必须严格按照法律要求去写，否则很可能无效。在此我们想要强调咨询律师的重要性，一定要事先了解清楚相关法律法规，切勿轻易的给房客解除租赁关系的通知，甚至以此驱赶，因为很可能会功亏一篑，造成更大的损失。
李荻律师事务所Di Li Law, P.C.拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布南加州Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立即联络李荻律师事务所。
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