【法律】協助商業及房地產糾紛訴訟,減債及破產申請 | 伍雄傑聯合律師樓

“律師伍雄傑，官司全解決! ” 以處理商業及房地產糾紛及債 債務知名的伍雄傑律師，是聯邦及加州資深出庭律師，全美及加州律師協會會員。 精通國、粵、英語及台山話。伍雄傑律師事務所成立於1996年，位於洛杉磯鑽石吧市，多年來，伍律師一直熱忱服務聖蓋博谷一帶的華人社區， 竭誠為廣大客戶爭取最高的法律權益。伍律師事務所現有5位註冊律師以及法律助理數名。 強大中美律師陣容、專精商業公司、破產減債、及房地產之訴訟及協商等法律事務。

美國是一個重法治的國家，法律可以說是個人權益的最終保障，但是，許多新移民初來乍到此地，因為語言文化的不同與風俗習慣的隔閡，往往視法律為畏途，再加上華裔人士講人情重口頭承諾，常常輕忽了正式合約文件的重要性, 所以吃虧上當的事件時有所聞; 又經常在遇到問題時，只知隱忍逃避, 息事寧人，不知尋求法律奧援，平白錯失了許多可以避免誤蹈陷阱以及解決問題的先機!

一般民眾在遭遇法律問題的時候, 律師可以說是個人與司法體系之間最重要的橋樑，伍律師說: 在美國生活，民眾要懂得靠法律保護自己，談判協議是維護自身利益的最快捷也是最省錢的方法。發生糾紛時不妨先嘗試聘用具有法學專業素養的律師代為談判協商。談判破裂者也可聘用律師上法庭起訴抗辯,解決糾紛；他進一步細心的解釋說，由於法學的範疇廣泛，每位律師依據各自所學與經驗不同，各有最深入專精的領域。因此，民眾在尋找代表律師的時候，首先要清楚本身法律問題的屬性， 找到一位專業於此的律師，他因為非常熟悉同類型案件相關的法律規定與法務處理程序，才能很快的掌握癥結，切入核心，解決問題，收到事半功倍的效果。 

伍律師本人從業十餘年來， 一直精辦債務減免，破產申請， 商業訴訟與房地產糾紛等方面的案件，更成功處理過數千件的委託案，在債務， 房地產與商業法領域中累積了豐厚的經驗! 

商業公司  公司經營牽涉的法律事務甚多， 伍律師建議，公司行號 

為了商業活動的順利進行並且妥善維護本身的權益，無論是基於成本的考量還是需求性，不妨考慮聘用常年法律顧問，可以提供經常性的法律諮詢，以及臨時突發狀況的應變處理.. 

公司的常年法律顧問，是指公司企業長期聘用某律師 ( 通常是 6 個月至 1 年為期，到期後可續聘 )，或律師樓作為法律代表，來處理企業內部及與其他公司企業之間的法律問題。美國的大中型公司企業，幾乎都聘有常年法律顧問，有些甚至設有法律部門或顧用全職律師。中小型企業為控制開支，多數是以合約形式聘用，既節省大筆律師費，也可以隨時求助於固定的律師顧問。 

常年顧問熟悉公司內部運作，更容易為相關法律事務把關，既能防患於未然，日後紛爭自然減少; 或者即使出現紛爭，也能協助您的公司突圍而出，立於不敗之地。 伍雄傑律師事務所還處理有關商業訴訟：商業訴訟、協商和解﹔商業糾紛、違約理賠﹔追討生意呆帳﹔商業欺詐、泄密、不公平競爭﹔生意買賣、契約審擬﹔公司成立、改組、解散﹔股權轉讓、股東糾紛﹔海關查扣、關稅抗辨﹔勞資糾紛、顧主保謢﹔國際商法及跨國追債。

與房地產相關的法律事務範疇很廣，舉凡房地產訴訟、協商和解; 商業租約租金糾紛; 業主租客糾紛; 房地產欺詐; 產權轉名、爭產糾紛; 房地產保護; 工程糾紛; 房地產買賣合約糾紛; 經紀、公証行疏忽; 土地使用及政府征地;，房地產抵押、拍賣等等，都是伍律師專精的業務範圍;近來最受矚目的， 當屬房地產遭到拍賣的案例越來越多， 這是由於次級貸款問題持續發酵所引發: 今年以來， 許多次級貸款戶短期固定利率紛紛到期，利率開始浮動上調, 每月還款額急遽增加，根本無力支付; 想要重新貸款，又正好碰上房價回落，淨值不足或信用不佳，重貸不易; 在此兩難情況下，許多人最後只好無奈的將房子交還給銀行進行拍賣，也因此我們可以發現，目前市場上的法拍屋越來越多; 伍律師說，多數人都不知道，一旦發現財力不夠支付貸款時, 應當儘早與貸款公司交涉，重新洽談還款條件，不要只是一味推託，因為，物業如果遭到拍賣，對個人信用破壞的程度僅次於破產，這個不良紀錄將會跟隨你7年，所以，因循推委絕非良策!   

依據伍律師的經驗，經由律師出面，雙方可以達成各種不同方式的還款協議，包括， 重寫貸款合約，加長還款年限，將欠款放到貸款期限後面支付，分期攤還等等;或者可以協商將產權交給銀行以取代拍賣 (deed-in-lieu of foreclosure);乃至 short sale等種種方式，直接將問題解決。

如果協商無果，房子仍被拍賣，由於拍賣價通常不足以償付所有房貸款，業主可能會欠下銀行一大筆錢。例如拍賣價為$400,000，房貸款為$500,000,銀行可能會繼續追討$100,000。當然，業主可以利用破產申請將此$100,000一筆勾銷。

伍律師列舉了一個他經辦的經常發生的跟房屋買賣及經紀糾紛有關的房地產案例：郭女士在地產經紀劉的幫助下，經過大半年時間終於在2003年底在Covina找到自己的“夢想家園”。經多次討價還價，最後以$855,000成交。雙方都簽寫了買賣合約及相關文件，也開了45天的公証（Escrow)。由于郭女士之前已經准備好銀行的預告批准書（Pre-Approved Letter)。又有$85,000的年收入及700分的信用分數，她很快就開始積極辦理貸款手續。當銀行向賣主索取一些必要文件時，賣主竟然拒絕提交。導致45天內無法完成貸款及結束公証交割手續。賣主拒絕延長公証交割時限，并宣稱由於郭女士沒有准時在45天內完成手續，賣主決定不再將房屋賣給她。郭女士前來咨詢伍律師的專業意見，伍律師仔細查閱種種相關文件，確認買賣合約有效。而且郭女士并沒有做出任何違約行為。反觀賣主因房價升至$1,000,000而改變主意將房子賣給第三者以多獲利，遂故意刁難郭女士及銀行。致使貸款無法通過。并以此為由“惡人先告狀”，說郭女士違約在先。同時，伍律師發現經紀劉同時做郭女士及賣主的經紀（Dual Agency)。由於不想失去賣主而從中幫助賣主設法取消該買賣。就這狀況，伍律師馬上寫信給賣主及經紀劉。要求他們必須履行合約配合郭女士的貸款，并同意將Escrow延後一個月，否則郭女士會到法院起訴他們，要求必須完成交易并賠償損失。賣主看情況不妙，同意了郭女士的要求。一個月後，郭女士順利拿到“夢想家園”的鑰匙。

談到債務與信用， 伍律師說，很多人由於一時的財務運作失當，不慎積欠了債務，常常因為不知如何善後處理， 又不敢面對債主，便任由雪球越滾越大，終至無法收拾, 最後被債主窮追不舍的同時還會拖累信用; 在美國信用非常重要，沒有信用或者信用不良是很難立足社會的，日常生活中從申辦信用卡，租屋, 到貸款購屋、購車、做生意與謀職，都會遭遇很大的阻力。

伍律師說， 其實，無論你的債務來自信用卡拖欠，還是醫院帳單，賭場或銀行欠款，都可以委託律師, 與債主談判， 獲得50%以上的減免，有時候，經過律師仔細分析案情，如果發現不具還款義務，你甚至連一分錢都不需要支付，就可以得到圓滿的解決!

在伍律師的客戶中，就曾經有人被討債公司追討五萬多元的債務。但是由於當事人堅持認為，他從來沒有跟那間討債公司打過交道，也從來沒有欠任何人錢。經過律師的深入了解，才發現討債公司原來是從信用卡公司買入了這筆債權，而這筆信用卡債務，經伍律師的客人回憶認為，很可能是從他多年前經營公司時，一名離職員工假冒開立的信用卡而來，伍律師立即建議當事人馬上到公司所在的地方警察局以“身分被盜” (Identification Theft) 為由報警。經過舉證以及律師鍥而不捨的努力與強勢談判之後，終於迫使討債公司將案子撤銷，不但還了當事人清白，並且經由修正信用檔案，重新恢復委託人良好的信用紀錄。

另一個破產申請的案例是某先生，已婚，欠信用卡、賭場、醫院及私人共7萬，有住屋市值30萬，貸款23萬。汽車市值2萬，貸款1.8萬。其公司欠貸款及租金共15萬，有存貨市值5萬，辦公室器材市值5仟。債主日夜催討，個別告上法庭。伍律師為其個人及公司申請破產，全部債務一筆勾銷，債主銷聲匿跡。之後伍律師幫他重新設立一個有限責任公司，繼續經營。五年來，該公司一直聘請伍律師作法律顧問。

如果您有任何的法律問題與疑難, 請聯絡伍雄傑律師事務所，

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