切換簡體 商家登錄

【貸款】2021 买房/贷款攻略 | 貸款‧地產資深顧問─DIANA王

07/20/2021     領先地產集團─DIANA王

Image



2021年买房/贷款攻略

如何利用现有房屋净值投资


Image


由於贷款利率處於歷史新低,南加州房地產業正邁入經濟蕭條以來的最紅火勢頭,想要順利買到房,前期準備必先瞭解貸款條件,信用、收入、工作是否穩定?如果不符合就需事先找到解決方法,才能順利買到想要的房子。對於大多數人,買房時都不是現金交易,貸不到款就買不成房,貸款就成決定性關鍵。


貸款可以找銀行,也可以找貸款公司,只有找貸款公司才會有多種選擇,才能在眾多銀行中尋找利率最低的一家,或尋找適合你情況的貸款。


以下我們來探討;首先先瞭解2021年利率走向,貸款應注意事項; 遇到多人競標買房如何成功搶到房;信用分數決定利率高低,如何3天內增加信用分數;如何利用現有房屋淨值做最好的投资; 因為疫情,銀行對貸款審核方式如何;加州第19號提案,對55歲以上自住屋主能節省多少稅?


1. 2021年房貸利率的走向



根據6大聯邦機構及大銀行的預測平均數,利率2.65%會往上走到接近3%的利率,如果你現在做貸款要趕快鎖定利率,如果還沒有貸款的話在此提醒務必及早開始。以下是2021年各大機構的預測;房利美預計30年利率2.275%,富國銀行2.875%,房地美3%,National Association Home Build(NAHB)3%,NAR預計不到3%MBA預計超過3.25%,所以這利率照正常走向,如果沒有什麼壞消息是要往上走的。


聯邦政府為了不讓通貨膨脹太厲害,實施每個月$1200億購買房屋貸款的債券,所以說每個人做的房利美、房地美貸款如30年固定,這個債券賣到哪裡去了呢?這個是用房地產做抵押來包裝的一個「不動產抵押貸款證券」Mortgage-Backed Security,所以聯準會是用這種方式來降低通貨膨脹的壓力。


因此未來一年房價成交量會越來越高,未來90天的貸款利率會如何?相比2018年最高4.84%,2019最高3.49%,2021年1月打到全國平均指數固定2.65%,現在想做重新貸款的人該鎖定利息不要再等了。


2. 買方成功搶到房子的10個技巧



當然買房要預先做好準備,而更重要是你到底能借多少錢?如果不了解自己具體可以承擔多少價位的房子,而本末倒置地四處看房找房,這完全是浪費時間,在做無用功。


首先,获得一張【Pre approval letter(貸款預先核准信)】必不可少,相關資產證明、個人信息也都要事先準備。只要資料齊全,我们最快可以做到21天交屋、20天貸款核准,房屋估價10天批准,這樣可以快速Close Escrow ,21天迅速交屋。


除了準備個人與資產所需材料外,買家到底有無技巧能夠在激烈的買房競爭中脫穎而出呢?以下10個技巧必須掌握:


1).Cash offer with 10 day inspection(現金購屋尽快检查房子)

買家常常cash offer (現金買房)然後要求要有10天時間去做房子檢查。


2).Earnest Money Deposit (看準房,先交訂金)

一開始把訂金加大,買方非常有把握買這個房子,貸款也沒有問題,可以把訂金先給賣方,如果你的Purchase Contract 條件這麼好,賣方可能優先考慮把房子賣給你。


3).Escalation Clause:Highest bid plus $1000(最高價基础上自动加$1000)

在面對庫存不足,但房屋市場買房需求高漲的情況下,買家很可能需要同時與人競爭,才能盡全力來招攬你所提出的報價。就成為買家的手段,而自動加價條款就是買家提高報價的工具。比如:買方一開始就把定金加大,說明買家非常有把握一定要買這個房子。所以任何人出高價,買方一定加$1000上去。


4).Sold As Is(照原樣出售)

如果房子有缺陷,买方同意自己修缮房屋。


5).Waive all Contingencies (放棄所有退出条款)

為了表示買家的誠意,買家可以免去所有退出條款,比如估價退出條款、貸款退出條款等。買方无条件接受,一定會買房,不能因為貸款有問題或房屋估價後,房子價值低於購買價就不買房了。


6).Close Faster (5-21 days) (结案更快)

正常買房從進入Escrow到Close Escrow通常需要30天,可是現金購房甚至五天即可Close Escrow。如今房市火爆,當看到一個心儀住宅後,只有【現金為王】全額買房,才可能保證買方不錯過機會, 在這種情況下,如果買家現金出現少量不足,可以尋找貸款公司通過Private money湊齊房款,在Close Escrow後再考慮做重貸來降低利率。


7).Show Your Money (亮出財力)

如果down payment已經在銀行帳戶,就可以把盡可能多的銀行Statement 一起送上去,證明你的財力。讓賣家對你的購買能力更加有信心。


8).Tell your Story(用故事打動賣方)

告訴賣方房子很特別,有什麼地方是你非常喜歡的,讓賣方覺得特別溫馨,而把房子賣給你。


9).Discover Motivative Seller  (以靜制動:找到焦急出售的賣主)

找到急於賣出房地產的賣主,由於急於成交,賣主在其他方面可以有很大的彈性和談判空間,可以獲得低於市場價格或者有利於買主的購買條款。總之,焦急的賣主可以幫助買主獲得更高的投資回報,或者加速實現投資目標。


10).Free Seller Leaseback for up to  2 Months。(以退為進:讓賣房者免租兩個月)

賣方尚未買到新的房子,買方可以給賣方1-2個月的時間,繼續免費住在房子裡,這些都是可以搶到房子的技巧。


3. 如何在三天之內增加你的信用分數



能貸多少款是由貸款人的經濟狀況決定的,能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分數(Credit Score)決定的。信用分數低於620分或者沒有信用分很難貸到一般性貸款。信用分數越高,利率越好,但740分數以上利率都是一樣。


信用分數是決定新貸款利率最重要的依據,如果信用分數不佳一定要先修覆,房貸車貸是很幫助信用分數的,基本上貸款要求買家的信用分數在740分以上。如果買房down payment是基本的20%,信用分數就非常的重要,信用分數高能降低貸款利率。信用分數如何提高?信用卡不能用到信用額度超過30%,或用到額度的70-80%,不能有遲付款的記錄,趕快把信用卡欠款付掉,再把證明給貸款經紀,可以在72小時之內,向三大信用機構申請重新計算分數,讓利息達到最好的標準。

4. 利用現有的房屋淨值,做最有效穩定的投資



投資房地產對很多人來說都是一項比較穩定的被動投資,如果你已經有一套房了,就可以用房屋淨值做有效穩定的投資。如何預估你的房屋淨值是多少?最簡單的方法就是,查房子現在值多少錢,減掉房貸餘額就是你的房屋淨值。通過房屋淨值貸款,就是用原本的房子做抵押,現在房貸利率非常低,房價非常高,所以是申請房屋淨值貸款的好時機。


例如: 有些人有2棟3棟的投資房,貸款金額不大,約在10幾20萬美金,當時利息都比較高,所以應該做合併,如2棟房子90萬,如果借54萬8利息大概3%左右,所需支付的還款額度每月大概2千多,54萬8就可以把原來小額貸款的幾棟房子做現金轉貸(Cash Out refinance)。趁現在利息低,可以把錢拿出來再去投資。

另外,有的人自住屋地較大,假設房屋價值70萬,屋主目前只欠30萬即屋主房屋淨值為40萬。房東可以將房屋淨值中的20萬做現金轉貸,每月大概銀行還款額為 $2000,這樣一來屋主完全可以用這20萬元投資加蓋一個1000呎左右的加建屋(ADU),這樣的出租屋,每月租金大約在$2200- $2500,對於房東來說,每月就有200至500的出租盈餘,還多了一間獨立住宅。


5. 收入不夠,申請大額貸款的技巧。



小額、高額及大額貸款,金額有何差別?

現在小額貸款$548,250,中額$822,375,超過就是大額了。

例如:86萬4屬於大額,貸款被拒絕了,因為大額貸款要求,每月收入$11,500,大額貸款規定,貸款人所有的payment不能超過收入的43%。這規定非常嚴格。例如,收入$10,000在申請大額貸款,所有payment不能超過$4350。那麽我們可以把86萬4千分成兩個貸款,82萬及4萬2的combo,這個方式可以讓客人借更多錢,買更好的房子。


6. 疫情期间,銀行的審核方式如何?



目前貸款受到疫情關係,對自雇主特別嚴格,銀行的審核方式如何?


例如:貸款要提供2020年收入損益表,比較2019的報稅,很多自主業者會把自己收入寫高,開支減少,這樣2020年收入就會增加。可是銀行要你提供過去三個月的銀行對帳單,如果進帳少於20%銀行就不會通過貸款。所以雇主想買房或重新貸款就必須提供三個月收入及費用盈餘表,對照銀行對帳單,這樣才能通過貸款。

7. 今年加州第19號提案



今年加州第19號提案,對55歲以上的自住屋主的節稅大優惠!

夫妻都要超過55歲而且是自住屋,當賣掉房子兩年之內一定要買新房子,而且一定要是自住屋,買新後一年之內一定要去申請,「Homeowner Property Tax Exemption」這樣就可以少付$7000 property tax。這法令是今年4月1日開始實施的。例如:屋主很多年前以50萬購房,去年以200萬賣出(兩年之內一定要買新房子),最近購入300萬房子後申請「Homeowner Property Tax Exemption」,稅的演算法300萬 -200萬+原舊屋價50萬=150萬去課稅再減$7000的稅金。最後提醒;以前低地稅的方式,一生只能用一次,現在可以用三次。

(ACG FUNDING 佳信贷款 Diana Wang)

把此文章分享到: