后疫情时代房市火热, 现在入场还来得及吗？| 貸款專家─RACHEL黎

疫情已经慢慢走向第三年，房市一直是这段特殊时期，大家最关注的事情之一，在搜集了大家都比较关心的买卖房的问题后，GMCC万通贷款的资深贷款专员Rachel Li给大家带来这次的地产Q&A。

房贷利息经给过去两年的缓慢下降，大概在去年底降到最低， 然后今年2月份利息开始上涨， 但最近一个月利息有所回落。利息目前虽然不是历史最低点，但还是很低。如果过去一年还没有机会重贷的朋友， 应该抓住机会办理了。随着疫情的控制，经济的好转， 利息预期肯定是上涨的，现在2.0+的利息应该不好持续太久。

最近房地产市场火热，一方面因为利息低的原因， 另外一方面是考虑到通货膨胀的影响。现在政府不断印钞票， 物价飞涨， 钱贬值。所以房地产更加保值。很多之前没有买房的朋友，纷纷加入抢房大军。或者有自住屋的买投资屋。很多以前有房子的朋友，也因为各种原因，需要换房。小房子换大房子；condo换独立屋， 或者孩子上学，要从学区不好的地方换到好学区。

这个主要看个人情况。如果收入，首付款允许的话，当然最简单的办法是先买再卖。买第二个房子的时候，很多客人经常问已经有一个房子了，再买的话，能不能买成自住屋。大家都知道，自住屋贷款利息比投资屋贷款利息低，而且对首付款要求也松，可以用赠予款。投资屋贷款一般不允许赠与款。

当然首先客人确实是要买了搬过去自己住。一般来说，需要满足这些要求。如果你要买的房子比现在住的房子大一些，贵一些， 那一般都允许按照自住屋做这个买房的贷款。因为“人往高处走”嘛。这样比较合理。例如现在住的是一个1300 尺的房子，要买2000 尺的房子， 价格也更高一些。那可以按照自住买。或者现在是condo， 要换成独立屋， 一般也可以。

另外一些就是学区问题。大家都知道，学区越好的地方，房价越贵。所以如果从差的学区换到好学区， 即使房子可能小一点，但一般也可以做成自住屋贷款。比如从5分学区换到8-10 分。如果两个学区差不多可能不行， 那就要房子大些贵些才会批准。另外，换工作也是一个合理的理由。新工作离现在的自住房较远， 搬到公司附件住。这是客人不需要卖目前自住房子的情况下， 要再买自住屋的一些要求。

如果收入比较紧的话，我们也可以用目前的房子的租金收入。例如，你买了新房子搬过去后，现在住的房子可以用来出租。如果市场租金是3000 美元的话，银行可以用75% 的租金收入，就是2250， 这样收入多一些，可以帮助客人提高买房的贷款金额。

还有一些朋友因为收入和首付的限制，需要卖了目前的房子，才能买到。这种情况如果要两边同时进行，也是可以的。但银行需要收到卖房子最终成交的文件后， 才能放款，结束买房的交易。

另外，因为现在房地产市场太火热，我们也经常看到卖家要求成交后反租一段时间，比如一两个月，然后利用这个时间差，完成买房的交易。这也是允许的。只要在完成买房交易前，结束卖房的交易，银行都不需要算原来房子的贷款地税保险等债务。

一般在房地产价格上涨的时候， 先买再卖是更划算的。我去年有很多贷款客人，就是这样打了一个漂亮的时间差。买在低位，卖在高位。

例如一个客人，几年前大概35万买了Pomona一个小房子，也是我帮忙做的贷款。这几年因为两个小孩子的出生，就想换一个大点的房子，学区好点的。他们去年暑假和我谈的时候，还很犹豫。因为当时他们夫妻受疫情影响，收入降低，也不能贷到足够贷款。首付款也少。所以他们也在考虑要不要先把房子卖了，这样可以多付首付款。当时他们看到一个Diamond Bar 七十几万的房子，2000尺，4房。完全符合他们的要求。我建议他们先买，先做了一个不查收入的贷款，把房子买下来。虽然利息高一点，但他们把原来的房子卖了，以后可以重贷。

他们接受了我的建议，顺利完成贷款，买了这个房子。今年初把原来的房子卖出，今年他们夫妻收入恢复正常，再把卖房子的一部分钱放进去减少原先贷款金额，我在二月份成功帮他们完成查收入重贷，利息降低到2.5%。

现在他们去年买的房子市场价已经超过90万。年初卖的房子也比去年暑假时多卖了至少五万。这个漂亮的时间差帮他们赚了超过20万。

信用分数是贷款的一个重要要求。如果信用分数好的话，可以拿到更好的利息。一般信用分数740分以上算好。

那要准备买房的时候，需要注意什么问题呢？

①一定要按时还款

信用卡，车贷，房屋贷款等任何出现在你信用报告上面的东西。一次迟付，分数可能就会降50-100 分。我经常碰到一些客人，以为自己的信用分数很多，至少 740 以上， 但贷款的时候我们一查信用，发现只有六百多分， 原来最近刚有一个信用卡迟付。所以我都是建议客人所有账单设立自动付款， 这样既轻松，也不用担心什么时候因为账单没有收到，或者付款的支票寄丢了，或者旅游，回国忘记付了。

②尽量不要在贷款前申请新的信用卡或者别的债务

这些新开的信用卡或者车贷等债务会降低信用分数，另外也会影响房屋贷款的额度。

③贷款前不要刷太多信用卡

如果发现哪张信用卡消费比较高，马上付请。因为信用卡的花费太高会降低信用分数。一般来说，超过信用卡的额度的50%，就会影响分数。例如信用卡额度1万的话， 如果balance 超过5000，那分数就会降低一些， 大概10-30 分， 如果信用卡花费超过额度，分数会掉更多。但一般来说，信用卡付清后，分数会恢复。但一般需要一些时间大概2-3 周。所以最好贷款开始前，就把大额的信用卡债务付清。如果只是日常消费，信用卡债务只是额度的30% 以下，就不用担心。