【地產】是時候重新思考誰是租房主力軍了
03/29/2022 長林地產
"高收入租房家庭的显著增加正在改变美国公寓租户的构成。"
20 年前，豪华公寓生活是和曼哈顿、华盛顿特区或芝加哥之外的地方格格不入的。但近年来的中高层建筑群开发项目大都是由高质量四星级和五星级公寓建设项目，多户住宅市场的构成发生了巨大变化。
自2010 年初以来，四五星级公寓的入住数量增加了 260 万套，增幅为 127%。相应地，高收入租户的比例从 2010 年的 14% 上升到2021年底的 27% 。因此，我们传统的想法认为租房家庭是暂时的或无力负担单房屋所有权的传统观点需要做出相应的改变了。
虽然高收入租房家庭的数量有所增加，但豪华房和中价房之间的租金差距也在增加。当郊区花园物业主导多户住宅时，新开发物业和现有物业之间的租金差异很小。然而，今天，全国四星级和五星级租金的平均租金比三星级资产的租金高出600 美元。这种价格差距挑战了这样一种信念，即可以通过特许权来创造对新开发项目的需求，从而将居民从三星级公寓吸引到新建的四星级和五星级物业。
居住在三星级房产中的居民通常没有收入水平来弥补最高价房产的差距，即使在投入了几个月的免费租金之后。相反，业主和经营者必须接受这样一个现实，即新开发物业的居民池更加有限。提供优惠可能只会略微增加最高价房产的潜在租户群体。
2021 年四星级和五星级租金增长的大幅反弹和上升是由需求飙升和这些高收入居民负担租金的能力推动的。
公寓业主似乎并不太担心这些天价租金的可持续性，因为与传统的 28% 的住房成本相比，四星级和五星级居民的住房总收入并不多-收入经验法则。
拥有四星级和五星级投资组合的公共房地产投资信托基金和机构所有者报告其租户的平均租金与收入比率在 20% 的较低范围内。与租金收入比在传统的高20% 到低30% 范围内的租房家庭相比，这些居民更有能力增加住房支出。此外，一个拥有超过50,000 个单位的公共房地产投资信托基金最近报告的平均居民收入为每年140,000 美元，大约是全国平均水平的两倍，这从根本上改变了人们对出租家庭通常是中下阶层的看法。
过去 10 年高收入出租家庭的异常增长极大地改变了美国公寓租户的整体看法。人们不能再认为公寓租户和公寓物业是同质的。多户型产业创造了真正的豪华出租物业类别，并在其中填充了以前认为由于高收入水平而更愿意成为房主的家庭。
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