（2021 年底排队看房的火爆场面）

         今年年初各大银行的房贷利率开始爬梯式上升，从2022年1月至今，利息升幅超过2.5％，去年同期，利息仅为2.93％，50万的月供因而增加了$750, 而其中的利息实际上增加了近$1,000/月. 今年升息之初，市场虽然买气有所减弱，销售放缓，但成交价格仍是节节攀升。但6月15日联储会一天加息三码 后（0.75%），市场立竿见影，火爆了一两年的房地产市场随即瞬间冷却。买家转而观望，看房人数骤减，市场待售房源明显增多，高房价伴随着高利率令市场进入了拉锯的冷战期.

6月21日公布的全美５月份成屋销售连续第四个月下滑，加州房地产经纪人协会数据显示，5月单户销售总量为377,790套，比４月份下降了9.8％，比2021年同期下降了15.2％，　这是2020年同期以来最大降幅。也是今年五个月以来最大的同比下降。但成交量在持续下滑的同时，成交价格却在今年前五个月里不断创新高，原因主要是之前卖掉房产需要置换物业缓税的（1031 exchange），之前在低利率时把手上房产升值部分做了抵押拿了现金出来的 （Cash out refi），或有刚需需求，要赶在利息再次上涨之前成交的潜在买家, 仍继续进场推高房价。

由于五月通膨指数不跌反而从四月的8.3％飙升至8.6％，创下40年以来的新高，美联储为对抗连续的高通膨，在6月 15日一口气再升息三码 （0.75%），这是28年以来美国最高的单次利率升幅。美联储会主席鲍威尔称七月份有可能再升一次。这一升，无论从心理上，还是实际借贷和还贷能力上都挡住了不少买家们向前迈进的脚步。

利息涨了，买气弱了，市场慢下来了，但也不需要过于恐慌，应该不会出现2008－2012年间金融海啸时的大崩盘。原因是１）目前全美待售房屋约为148万栋，相当于只能满足正常情况下一个月的销售，远远无法满足市场平均152-193万栋的需求，再者，目前全美25-34岁的人口比2006年多了18％，就是说，有购房需求的刚需人群增加了660万，所以目前仍然处于房源短缺的局面；　2）租金不断攀升，居住成本逐年增加，为抗通胀，也会促使更多人考虑进入房地产市场；3）目前银行按揭审核严格，对首付还是有一定的要求，所以发生潜水屋现象的可能性并没有之前那么大；4）美联储主席鲍威尔称，央行为了对抗通胀而加息，但处处小心，步步为营，并不愿意看到经济大衰退和楼市崩盘的出现。

(目前南加卅新屋销售也在不断降温，很多楼盘已不用排队也不用竞投了)

        美联储上调利率，虽然肯定会令房地产市场进入调整期，但暂时没有崩盘的迹象。与2008年相比，目前的贷款审核总的来说还是健康严谨的。利息虽然涨了，影响到了贷款人的购买力，但利息仍处于正常合理范围内。虽然市场上的待售房源较前增多了，但还是无法满足正常市场的需求。近期暂时性的市场调整是不可避免的，为了降低风险，建议短期内避免到城市外围的偏远地区置业，如刚需，则建议在抗跌能力强的好城市，特别是好学区里考虑。 长远来说房地产仍然是一个稳当的避风港和蓄水池，买家是有的，只是暂时都在观望而已。

美国南加房地产业估价师行

(Socal appraisal services) 负责人

Ken Chen，美国加利福利亚州资深房地产持牌估价师、美国房地产估价师协会会员、美国多家大银行签约房地产估价师、南加房地产估价师行负责人。具有22年美国房地产评估经验, 处理评估报告近4万份。善于多角度分析，掌握市场规律，洞察未来走向。

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