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【地產】南加地产估价Ken和您分享地产走势“美联储加息,房市进入调整期” | 南加房地產估價

06/29/2022     南加房地產估價

房市前线


美联储加息,房市进入调整期




该出手还是观望?




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(2021 年底排队看房的火爆场面)




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         今年年初各大银行的房贷利率开始爬梯式上升,从2022年1月至今,利息升幅超过2.5%,去年同期,利息仅为2.93%,50万的月供因而增加了$750, 而其中的利息实际上增加了近$1,000/月. 今年升息之初,市场虽然买气有所减弱,销售放缓,但成交价格仍是节节攀升。但6月15日联储会一天加息三码 后(0.75%),市场立竿见影,火爆了一两年的房地产市场随即瞬间冷却。买家转而观望,看房人数骤减,市场待售房源明显增多,高房价伴随着高利率令市场进入了拉锯的冷战期.




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621日公布的全美5月份成屋销售连续第四个月下滑,加州房地产经纪人协会数据显示,5月单户销售总量为377,790套,比4月份下降了9.8%,比2021年同期下降了15.2%, 这是2020年同期以来最大降幅。也是今年五个月以来最大的同比下降。但成交量在持续下滑的同时,成交价格却在今年前五个月里不断创新高,原因主要是之前卖掉房产需要置换物业缓税的(1031 exchange),之前在低利率时把手上房产升值部分做了抵押拿了现金出来的 Cash out refi),或有刚需需求,要赶在利息再次上涨之前成交的潜在买家, 仍继续进场推高房价。




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由于五月通膨指数不跌反而从四月的8.3%飙升至8.6%,创下40年以来的新高,美联储为对抗连续的高通膨,在6 15日一口气再升息三码 0.75%),这是28年以来美国最高的单次利率升幅。美联储会主席鲍威尔称七月份有可能再升一次。这一升,无论从心理上,还是实际借贷和还贷能力上都挡住了不少买家们向前迈进的脚步。






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(五月份新屋开工量下降了14.4%到15.49万套,是2021年3月份以来的最慢开工速度)





利息涨了,买气弱了,市场慢下来了,但也不需要过于恐慌,应该不会出现20082012年间金融海啸时的大崩盘。原因是1)目前全美待售房屋约为148万栋,相当于只能满足正常情况下一个月的销售,远远无法满足市场平均152-193万栋的需求,再者,目前全美25-34岁的人口比2006年多了18%,就是说,有购房需求的刚需人群增加了660万,所以目前仍然处于房源短缺的局面; 2)租金不断攀升,居住成本逐年增加,为抗通胀,也会促使更多人考虑进入房地产市场;3)目前银行按揭审核严格,对首付还是有一定的要求,所以发生潜水屋现象的可能性并没有之前那么大;4)美联储主席鲍威尔称,央行为了对抗通胀而加息,但处处小心,步步为营,并不愿意看到经济大衰退和楼市崩盘的出现。




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(目前南加卅新屋销售也在不断降温,很多楼盘已不用排队也不用竞投了)




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KEN说:

        

        美联储上调利率,虽然肯定会令房地产市场进入调整期,但暂时没有崩盘的迹象。与2008年相比,目前的贷款审核总的来说还是健康严谨的。利息虽然涨了,影响到了贷款人的购买力,但利息仍处于正常合理范围内。虽然市场上的待售房源较前增多了,但还是无法满足正常市场的需求。近期暂时性的市场调整是不可避免的,为了降低风险,建议短期内避免到城市外围的偏远地区置业,如刚需,则建议在抗跌能力强的好城市,特别是好学区里考虑。 长远来说房地产仍然是一个稳当的避风港和蓄水池,买家是有的,只是暂时都在观望而已。




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美国南加房地产业估价师行

(Socal appraisal services) 负责人

Ken Chen,美国加利福利亚州资深房地产持牌估价师、美国房地产估价师协会会员、美国多家大银行签约房地产估价师、南加房地产估价师行负责人。具有22年美国房地产评估经验, 处理评估报告近4万份。善于多角度分析,掌握市场规律,洞察未来走向。




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