是的,您没有听错。今天如果您没有打算贷款买房子,那您银行账户里有多少钱以及钱的来源和贷款银行无关。但如果您正在贷款买房,关系就非常大了,并不是说只要是在您银行账户里的钱,这个钱就可以用来付首付或者是付Closing Costs. 让我用一个例子来描述一下这个角色关系:今天您要买一个100万的房子,但手里的资金不够,只有20万,这个时候您需要请求银行借给您80万才能做到这件事情。银行可以答应帮您,可以借80万给您,但是银行借给您钱的同时自己也是在做投资,也会有风险,所以银行会对您提出一系列的要求和条件,您只有满足了这些要求和条件后银行才会批准这笔贷款申请,双方各出一份力来把这件事情完成,在这里可以把借贷申请人和银行之间的关系理解为 “合作伙伴。”其中一个很重要的条件就是银行要确认它的 “合作伙伴” 所出的那一部分的资金来源合情合理合法。这也就相当于您和朋友各出一份钱来合伙做生意,您得确定您的合作伙伴的钱来得合法,将来不会对你们合作的这笔生意带来任何意外的影响。所以你本来银行账户里有多少钱和贷款银行无关,但如果你要用它来买房子,贷款银行就要一查到底。
那具体为什么会有这个要求,银行到底在担心什么呢?从银行的角度来审视,对于任何一笔放贷,银行最怕两件事:第一,在未来几十年的还贷过程当中贷款人违约不付。第二,贷款人通过房地产交易来洗来路不明的钱,曾经是有发生过通过地产买卖来洗钱的事情。同时银行也会担心,比如说你银行账户里突然多了10万,你是不是找别人借了一笔钱,有新的债务没有disclose给银行?这笔债务会不会影响你还房贷?所以贷款银行只要一看到的您账户里有任何一笔大额的资金进出,都要做Assets Sourcing, 都要查清楚每一笔钱的来历。这笔钱是从哪来的,怎么来的,谁转给你的,和你是什么关系,是赠与还是债务,如果这笔钱是别人转给您的,那别人又是从哪里获得这笔钱的,一直追根溯源到一开始的源头,确定这笔钱的来源合情合理合法。曾经我有遇到过一位买房子的贷款申请人,房子Open Escrow了之后临时找到我,之前并没有做什么准备工作。他的首付来自很多亲戚朋友分多次通过多个银行账户,甚至是股票理财账户转给他,当时source他每一笔资金来源花费了大量的人力和时间,最后还发现有些资金不能够使用,整个过程变得非常繁琐。
那您可能会好奇,我银行账单里面每天这么多笔大大小小的交易记录,生活当中衣食住行的花费,难道每一笔都要查?我今天出去和朋友吃个烧烤火锅顺带小酌几杯,大家AA制,我付账之后朋友转了$50给我(ZELLA or Venmo),是不是这笔转账也要查啊?OMG这工程量得有多大!其实不会那么夸张,一般来说如果这笔金额超过您月薪的50%,那银行就会去查了。那您可以能又会好奇,我这个银行账户已经开了10年了,难道过去10年都要查?这不把人都搞疯了吗?按照Fannie Mae和Freddie Mac的guidelines来说,在房产交易close escrow的那个时候,钱要在账户里已满60天了才考虑是seasoned fund,才不需要查其来源,可以直接使用。相信很多贷款申请人买房的首付有一部分会是从在国内的父母和亲人国际电汇过来的(international wire transfer),很多人会问:这笔钱的来源完全合法,没有任何问题,可以source, 但为什么也要遵循60天原则?从国内过来的国际电汇理论上可以source, 但实际上两个国家国情不同,体制不同,金融银行系统的管理模式不同,国际电汇要source起来客观难度太大,基本不可行。当然,这也不是完全没有办法。如果您的海外电汇资金是刚刚到账,甚至是还没到账正在纠结要怎么“接收”这个钱,但又急着要买房,等不了2个月的话,您可以把您的情况告诉您的Loan Officer, 他们会根据您的情况给您解决方案。我们也有很多申请人是在收到父母的汇款后第二天找到我们咨询的,按照我们的指导,贷款很快就被批准,买到了心仪的房子。
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