2023年3月31日，洛杉矶县（Los Angeles County）的驱赶禁令宣告结束。目前尚未听闻有延长的决定，也就是说，长达3年之久的洛杉矶县的疫情驱赶禁令终于解除，洛杉矶县的驱赶程序（unlawful detainer）即将恢复正常的运作。这对于房东来说，是一件值得高兴的事情，而对于租客来说，疫情将不再是欠租的借口。笔者预计，洛杉矶县内的驱赶案件将会在4月和5月迎来暴涨。笔者将通过本文带大家分析一下禁令结束后驱赶会发生的变化，以及房东将如何应对。

洛杉矶县疫情驱赶禁令于2023年3月31日终止

禁令解除以后，房东可以采取下列行动：

1. 涨租，但可能会有上限。

2. 对于4月份开始发生的欠租进行驱赶。

3. 对于4月份以前的欠租，需要个案分析。

4. 大部分无过错驱赶。

禁令结束以后的新增规定

1. 针对2022年7月1日-2023年3月31日产生的欠租，租客有12个月的还款期，也就是到2024年3月31日。

2. 如果租客在2022年7月1日-2023年3月31日期间“行使了保护令赋予的权利”（意思是指租客在规定期限内向房东声明他/她受到疫情影响导致无法承担房租，并且声明工资水平低于中位数的80%），房东在2024年3月31日前不得基于无过错驱赶（no fault eviction）。

3. 基于2022年7月1日-2023年3月31日的欠租驱赶，房东需要先发30天通知。

4. 基于非允许人员（unauthorized occupants）或宠物驱赶，房东需要先发30天通知。

新增30天通知和租客还款期的保护

2023年4月1日起，对于租客在2022年7月1日-2023年3月1日的欠租需要谨慎对待。因为法律对这段时间的欠租保护力度非常强，并且自相矛盾。笔者在上篇文章中有所提及：首先房东必须要先发30天通知。其次，对于这部分欠租，租客有一年的还款期（repayment period），也就是说，如果房东基于2022年7月1日-2023年3月1日的欠租驱赶租客，租客可以直接以无能力支付过去欠租作为对抗驱赶的抗辩理由。笔者认为这里的法律规定非常模糊，但是从立法者的目的来解读的话，可以解释为他们在程序上和实体上为租客制造了多层保护手段，以防止租客因为这段时间的欠租被驱赶走。虽说如此，但是笔者认为，对这些保护的具体适用应当有所限制，需要个案分析，对于“老赖租客”仍然有办法驱赶。

LA法院将迎来驱赶高峰，房东需要尽快启动

由于禁令的解除，笔者预计4、5月份将会迎来驱赶的高峰，洛杉矶县的法院都将会被驱赶案件挤满，所以笔者建议房东们尽早启动程序。当然除此以外，影响驱赶速度的还有法院和警察局的效率，比如Fontana法院现在立案至少需要排队1-2个月，Chatsworth警察局安排驱赶至少需要排队1-2个月。而这些时间是房东们无法控制的，因此我们只有抓紧自己的时间，才能为自己争取更快的驱赶结果。

如今，在加州驱赶租客和3年前已经大相径庭，不仅是法律越来越偏向租客，而且租客也都拿起武器保护自己，积极参与到诉讼中，让很多房东朋友们非常苦恼。虽说如此，但是请牢记，租客不可能在您的房子上住一辈子，驱赶的办法总归是有的。作为做驱赶的专业律所，我们掌握大量的驱赶经验，了解最新的驱赶实事，并且能帮您找到适合您案件的驱赶方法。尽管是面对越来越不友好的法律，我们也将会尽所有努力帮房东们争取利益，同时我们也希望并呼吁房东和经纪朋友们，一定要谨慎选取租客，找专业律师把关租约，因为租约现在很重要，在法律天平倾向租客的时代，租约是你们的唯一武器。

我们总是告诉客户在加州驱赶，讲究“赶早不赶晚”。租客多住一天，房东就多一天的损失，而且法律总体也在走向驱赶越来越难的趋势。所以如果还在犹豫或观望的房东朋友，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会尽快与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。。

此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者拨打我们律所电话626-723-4849， 索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

电话：626-723-4849

邮箱：info@dililaw.com

微信号：dililaw （加好友需验证，请简单说明法律需求）

图片来源：

• https://rpmmidwest.com/5-reasons-property-managers-and-eviction-services-are-worth-the-investment-for-landlords/

• https://krdo.b-cdn.net/2021/07/MGN_1280x720_10630C00-UMZNW.jpg

＊＊本文由李荻律师及其团队原创，版权属于李荻律师事务所。转载请注明出处，使用不得侵犯相关权利人的合法权利。