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【法訊】2023年加州ADU法律指南:一文掌握政策變化和規定 | 鄭博仁律師

12/26/2023     鄭博仁聯合律師事務所

【帕薩迪納】2024年對於加州的住房市場來說,將會是一個極具轉折性的一年。隨著人們對於住宅空間的需求不斷增加,加州政府一直在致力於緩解住房危機,以提供更多的住房選擇。在該背景下,加州政府於2023年實施了一系列關於輔助住房單位(ADU)的新法律和規定,旨在簡化ADU建設程序,並擴大住房供應。前檢察官、亞凱迪亞市市長,現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.),將帶您深入探討這些新政策的重要內容,幫助您全面了解2023年加州ADU法律基本知識,以及這些變化可能對您的住房需求和投資計劃產生的影響。無論您是業主、租戶還是投資者,這些新法律都可能對您的住房局勢產生關鍵性影響。

您可能已經注意到,ADU目前正在變得非常流行。也許您的鄰居最近就已經改建了車庫,或者有朋友為家族成員又建造了額外的客房。事實上,越來越多的人開始建造ADU,主要原因是:

這些后院住宅:
- 為您的房產帶來額外價值;
- 可作為租金收入來源;
- 為您的大家庭提供靈活的住房解決方案。

鑒於住房危機,加州政府決定簡化ADU建筑要求。這些新的法律變化鼓勵了成千上萬的加州房主建造ADU。事實上,根據住房和社區發展部的數據,全州的建筑部門從2018年發放約9000份 ADU許可証,到2020年將近12400份,幾乎每年增長30%。

為了積極支持ADU建設,加州立法者也不斷通過了相關法律。鄭博仁律師就為民眾做出以下法律分析解讀,供民眾參考:

ADU的法律定義及哪些情況符合ADU的條件?

根據加州住房和社區發展部(Housing and Community Development, HCD)編寫的《ADU 手冊》,ADU 是為一人或多人提供完整獨立生活設施的住房單元。

該手冊列出了一些 ADU 不同的形式:
- 獨立式 ADU:與主結構分離的單元;
- 附屬 ADU:與主要結構相連的單元;
- 現有空間改建: 將地塊上的空間(如車庫或儲藏室)改建為獨立居住單元;
- 初級附屬住宅單元 (JADU): 對現有空間的一種特殊改造,完全包含在單戶住宅內。

ADU 的大小和房間數量也各不相同。根據這些具體情況,可能會適用不同的規則。

重要的ADU法律變更

過去幾年通過了一些最重要的ADU法律。AB 68 和 AB 881 等法案取消了地方機構施加的許多限制,並制定了有利於全州房主的規則。這些變化使建造ADU變得更簡單。

鄭博仁律師表示,根據法律,您可以在您的房產上增加兩個單元。以前的法律隻允許在每塊單戶地皮上建一個ADU。但根據 AB 68,市政府必須批准:

- 單戶地塊(single-family lots): 一個 ADU(連接式或獨立式),面積不超過 1200 平方英尺;一個 JADU,面積不超過 500 平方英尺。
- 對於多戶住宅地塊(multi-family lots): 與現有多戶建筑相連的多個 ADU 和兩個獨立的 ADU。
業主居住在地塊上不再是要求之一

如果您想建造 ADU,您不再需要居住在主要住宅或 ADU 本身。這一變化將有助於房東和投資者在其出租/投資物業上建造 ADU,以提供更多的住房機會。

放寬對面積、地段和外牆縮進的要求

鄭博仁律師還指出,根據新法律,州政府不再允許市政當局對最小地塊面積、ADU 地塊覆蓋率、容積率和類似限制做出規定。

現在,您可以建造至少 800 平方英尺、高 16 英尺、有 4 英尺外牆縮進的 ADU。

少收或不收影響費(Impact fees)

影響費是由地方機構征收的費用,用於支付為新項目/開發項目提供公共服務(電力、供水、排污等)的成本。

根據新立法,面積不超過 750 平方英尺的 ADU 無需繳納影響費。 對於面積較大的 ADU,則根據 ADU 和主要居住單元的面積按比例計算費用。

更短的 ADU 許可審批時間

地方機構現在必須在收到您的 ADU 許可申請后 60 天內批准或拒絕,這比現行法律規定的時間縮短了一半。

您的 ADU 可以被免除停車要求

根據新法律,某些 ADU 可被免除停車要求。 其中包括:
- 位於公共交通步行半英裡范圍內或共享汽車一個街區范圍內的 ADU;
- 位於重要建筑和歷史區域內的 ADU;
- 作為主要住宅或其他附屬建筑一部分的 ADU;
- 需要路邊停車許可,但不提供給 ADU 使用者時。

即使您不符合這些標准,ADU 的停車要求也不能超過每個單元或每個臥室一個停車位(以較少者為准)。 停車位可以是車道上的串聯停車位,但在任何情況下都不能要求提供訪客停車位。

推翻業主委員會(Homeowner Associations)的限制

在 2019 年和 2020 年頒布了幾項法案后,當地業主協會不得無理禁止建造或使用 ADU 或 JADU。 這包括在劃為單戶住宅用途的地塊上出租或租賃 ADU。

因此,如果您與當地的業主委員會(HOA)有任何問題,您可以向 HCD 尋求解決方法的指導。

提供更多的經濟援助選擇

鄭博仁律師說,根據這些新法律,州和地方機構需要制定一項計劃,以激勵和促進 ADU 的創建。

HCD 制定了一份州補助金和其他經濟激勵措施清單,以幫助開發經濟適用的 ADU。

在這些激勵措施中,包括 CalHFA 提供的用於支付 ADU 部分開發成本的 4 萬美元補助金。

參議院第 9 號法案(SB9)

2022 年生效的最引人注目的住房法是參議院第 9 號法案(SB9)。

該法案包括兩個部分:
- 雙單元開發(Two-Unit Development),允許加州房主在僅劃定為一個單元的地塊上建造兩個住房單元。
- 城市地塊分割,允許將單戶住宅地塊分割成兩個獨立的地塊,並作為獨立地塊對待。

這意味著您可以在傳統上隻能建 1 個單元的地塊上建造多達 4 個單元。

SB9 單元與 ADU 不同,它們被視為獨立的居住單元,而不是主要房屋的附屬單元。 因此鄭博仁律師提醒,SB9 單元和 ADU 將適用不同的規則。

即將出台的 ADU 法律

在加州大學伯克利分校社區創新中心(UC Berkeley Center for Community Innovation)進行的一項調查中,50% 的受訪者回答說,他們發現很難獲得 ADU 許可,也很難按照轄區內的開發標准建造他們的 ADU。

為了防止這種情況發生,一些新的 ADU 法案將帶來一些變化,繼續簡化行政程序。

即將頒布的兩項法案將為房主帶來更多益處 - SB 897 和 AB 2221。

SB 897

一旦獲得通過,SB 897 將
- 將獨立式 ADU 的高度限制提高到 18 英尺,附屬式 ADU 的高度限制提高到 25 英尺;
- 允許對 2018 年之前建造的 ADU 進行追溯許可;
- 明確以前的 ADU 法律對地方機構的限制,避免地方機構鑽空子。

SB 2221

另一方面,AB 2221 將帶來以下好處:

- 為地方機構批准或拒絕許可設定具體時限,從而簡化許可流程;
- 明確規定獨立式 ADU 可以包括附屬車庫;
- 在地方機構禁止的要求中增加了前外牆縮進。




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