美国商业租约的三种类型：

1. 总租约或全面服务租约（ Gross Lease or Full Service Gross Lease ）

房东承担所有的费用（包括水电费，网络费，火险，地税等）；房客除了支付房租以外不承担任何费用。

2. 销售分成租约（ % Percentage Lease ）

如果店家是连锁店类型，有可能房东会按照租金的百分比的比例收取房租。

3. 净租约（ Net Lease ） 

房客除了支付房租以外，还要承担物业费，管理费等一下费用

    1. Singe Net Lease 单N租约

承租商户除了要缴纳每个月的基本租金以外，还需要缴纳房产税和水电费，房东负责其他的维护的开销。

    2. Double Net Leases 双N租约

承租商户出需要缴纳基本租金以外，还需要缴纳地产税和水电费，并且为房屋上保险。有房东负责说有其他的维护开销。

    3. Triple Net Leases 三N租约

承租商户需负责全部开销，包括地产税，保险，日常维护、清洁以及房屋维修等。房东没有任何维护房屋的责任。现实中大多数仓库都属于三N租约，如有几个房客，房客按照租用面积的百分比来分摊费用。

租约签字之前的工作和注意事项：

1. 房客与房东之间的初步谈判：

对于房子的改造，与这期间的免租时间。

1. 很多房客在开始生意之前要对房子进行改造或装修，首先需得到房东的书面许可。以及最后退租的时候是否要恢复回去，或者是否可以把投入的装修费用作为房屋的升值来跟房东从新计算押金的还款。

2. 如果租赁是时间比较长，是否在房东也可以出一部分钱来帮助装修。

3. 去当地市政府调查这个房子是否有任何违约记录，是否有任何罚款和违章搭建？主要查之前的建筑图纸和记录，是否有过装修？是否都有合法的装修许可？比如洗手间，水管，电源，空调等等的Permit。

2. 签约之前先和房东谈定公摊费用：

房子或物业的公共面积（Common Area）的使用规则和费用，比如仓库的升降台，室外的停车位等。

3. 签约前检查物业是否合规：

仔细检查物业是否合乎美国残疾人法案(ADA, Americans with Disabilities Act)。如果发现问题，要求房东要在租赁给房客之前做好改善工作，或者在合约里注明，如果日后发生与ADA相关的纠纷，房东付全部责任。

4. 仔细检查实际物业的使用面积：

很多时候房东提出的面积不见得与政府记录上的面积相吻合，找出到底哪个是正确的面积，按照正确的面积去计算房租之后再签合约。

5. 与房东商量，在同一个地点尽量不可以让房东再租给竞争对手

有的房东会在一个商业中心或Plaza里把不同的店面租给很可能是竞争对手的公司或者个人，所以房客可以申请在合约里写明白，避免以后做生意时在附近会有很多的竞争。

6. 如果租期长，可以要求降低租金

所有的条款都是可以谈判的！租金是谈判的最重要部分，不要轻易放弃谈判的筹码。

7. 可先约定好提前解约的条件（如果要提前解约怎么办？）

1. 可以在合约里先写好如果提前解约，房东可以没收押金再加上也许几个月的租金。因为加州的法律规定房东必须把房客的损失最小化，所以一般不会按照合约进行到最后的金额去罚款。

2. 如果之前的合约里没有写清楚提前解约的条款，在房客已经决定要搬走或者提前结束租约的时候一定要越早越好的向房东发出书面通知。并且写明白什么时间会彻底搬走以及还给钥匙。