许多在加州买房的客人在申请贷款时都会用到“抵押贷款“（Mortgage）这个词，但其实它并不是一个完全正确的术语。在加州并不会使用抵押贷款，而是会使用一份被称为信托契约（Deed of Trust）的法律文件，虽然信托契约和抵押贷款有着相同的目的，但却是两种完全不同的概念。

不同的州会采用不同的方式来做你的贷款。然而，像亚利桑那州，伊利诺伊州，阿拉巴马州或密歇根州等等这些州允许两者兼而有之，如果你住在这些州，银行可以选择用抵押贷款或者信托契约来借款给你。

Mortgage 和 Deed of Trust的区别是什么？

Mortgage（抵押贷款）只涉及两方: Borrower （借款人）和Lender（贷款人）。但在Deed of Trust（信托契约）中会涉及到三方，分别是Truster（借款人）, Trustee (受托人)和 Beneficiary（贷款人或受益人）。受托人是一个中立的第三方，在加州通常是产权公司。受托人持有财产的所有权（Legal title）直到借款人完全还清贷款。如果借款人拖欠偿还贷款，受托人则有权来拍卖房产，并将拍卖所得的钱偿还给银行。

Deed of Trust的好处是什么？

相较于Mortgage，Deed of Trust最大的好处就是一旦借款人拖欠贷款超过90天后，Beneficicary就可以通知Trustee进入拍卖程序（Trustee‘s sale），并且不需要经过法院（Non-judicial foreclosure），这一过程通常需要4个月左右的时间。而Mortgage则必须通过法院申请法律诉讼，经法院的判决，这个过程耗时长且费用高。此外，即使房子被拍卖后借款人仍然有长达一年时间的赎回权，而通过Trustee sale拍卖的房子借款人则没有赎回权。

Deed of Trust和Promissory Note的区别是什么？

除了Deed of Trust，在贷款过程中还会出现一份叫做Promissory Note（本票）的文件。如果把信托契约和本票进行比较的话，信托契约可以视为整个协议，而本票只是协议中的一部分。本票的重点是借款人偿还贷款的承诺，而信托契约是一份总体文件，规定了如果借款人不履行承诺会发生什么。