【税务】房地产之自住房VS投资物业 | 陈菲会计师事务所
06/27/2024 陳菲會計師事務所Principal Residence VS Investment Property
1.什么是自住房Principal Residence？
定义：主要住宅，Principal Residence, 是个人或家庭大部分时间居住的主要住所。美国国税局（IRS）将主要住宅定义为纳税人的主要居住地，可以包括房屋、公寓、合作公寓或其他类型的住宅。
注：空置房屋，没有出租，并不代表就是Principal residence.
主要特点：
•主要居住地：这是你平时居住的地方。
•时间要求：为享受自住房的税务优惠，你必须在出售前的五年中至少有两年拥有并居住在该物业。
•如何证明：主要住宅通常通过用于邮寄、报税、驾照，水电账单和选民注册的地址。
税收优惠：
•Sec. 121 Exclusion：如果满足自住条件，允许个人免除最多$250,000（夫妻共同申报时为$500,000）的房屋出售资本收益。
•贷款利息和地税扣除：贷款利息和地税可在每年报税时抵税。（不是出售房屋时的成本。）
2.么是投资物业 Investment Property ？
定义：投资物业是购买用于赚取投资回报的房地产。这可通过租金收入、未来转售物业实现。
主要特点：
•收入：持有此物业的主要目的是产生收入或利润，而不是用于自己的主要住宅。
•类型：包括出租物业（住宅或商业）、度假出租物业或为未来增值和转售而购买的物业。（空置未出租，没有产生日常收入的物业，也视为投资物业）
税务影响：
•租金收入：从出租物业产生的收入是应纳税的，不管是否有正利润，必须在税表上申报。
•折旧：投资物业可以随着时间的推移折旧，这为磨损、恶化或过时提供了税收扣除。（强烈建议一定要做折旧。因为最终出售时有Depreciation Recapture的税务问题。）
•资本利得税：当出售投资物业时，任何收益都需要缴纳资本利得税。
•折旧追回 Depreciation Recapture：出售投资物业时，期间所申报的任何折旧必须追回，通常作为普通收入征税，而非按照资本利得征税。
•1031交换：投资者可以通过将收益再投资于类似物业（1031交换）来递延投资物业出售的资本利得税。（自住房不可用于1031 exchange。也不可将1031 exchange换回的房屋马上转为自住。）
3. 自住房和投资物业有什么区别？
特性 | 主要住宅 | 投资物业
主要用途 |主要居住地 | 收入生成
时间要求 |过去五年中至少两年自住 | 无居住时间要求，主要持有是为了赚钱
税收优惠 | $250K免税，抵押贷款利息扣除 | 折旧，租金收入扣除， 1031交换
资本利得税 | 最高有$250,000/$500,000的收益免税 | 需缴纳资本利得税，折旧追回
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