華人的投資需求將提振美國房地產

近幾年來，華人投資美國房地產的數量在直線上升，在未來兩年中，華人投資美國房地產可能會推動美國成為吸引單個國家跨境房地產資金最多的國家，同時也將提振美國房地產。

2014年度私募股權房地產大會(2014 PERE峰會)(Private Equity Real Estate conference, PERE Summit: Asia 2014)於週四閉幕，對參會投資者進行的調查顯示，70%的投資者認為，2014-2016年期間，美國房地產將成為全球獲得中國投資最多。

在2011-2013年期間，全球最大的跨境房地產投資是從新加坡流入英國的資金。在這三年中，新加坡投資者投入英國房地產市場的資金規模達到13億美元，排名第一，從中國流入美國房地產投資資金規模位居第五。但2014 PERE峰會的與會人員認為，這種情況將發生變化。

平安信託(Ping An Trust)房地產投資部門的高級執行董事Hing Yin Lee表示，中國的流動性相當充裕。機構手上擁有很多隱蔽的流動資金，他們需要配置這些資金;資本收益率已被壓至很低水平，他們需要尋找更高的收益率和更好的機會。他還稱，中國投資者希望到海外房地產市場尋找高收益率，所以美國房地產就成了首選。

仲量聯行(Jones Lang Lasalle)表示，2013年美國是中國房地產資金的第一大投資目的地。2011-2013年期間，每個中國投資者每年的每筆交易平均金額達8.59億美元。

去年，上海的複星國際有限公司(Fosun International, 簡稱：復星國際)以7.25億美元收購了紐約的第一大通曼哈頓廣場(Chase Manhattan Plaza);綠地集團(Greenland Holding Group)則獲得了總投資額50億美元的Atlantic Yards項目的70%股權，這是一個位於紐約布魯克林的住宅項目。綠地集團還以10億美元在洛杉磯購置了一塊土地。

仲量聯行稱，對於中國投資者而言，第一大通曼哈頓廣場這樣的寫字樓資產是最受歡迎的投資目標，在2013年達成的76億美元商業地產交易中，此類資產占到85% 。

基匯資本(Gaw Capital Partners)董事長兼執行合夥人吳繼煒(Goodwin Gaw)表示，中國的資金來源多種多樣，有高值人士、保險公司、主權財富基金，現在房地產開發商也進來了。這些投資者正在洛杉磯、舊金山和紐約大舉投資。

吳繼煒稱，美國房地產投資者面臨著包括租賃合同種類不同在內的各種挑戰。他表示，在香港，寫字樓租賃合同每3年續約，房東可以在續約時上調房租，而租戶只能接受。在美國，寫字樓租賃合同每10年續約，續約時會涉及租賃區裝修補貼(Tenant Improvement Allowance)的費用，房主會與租戶協商一筆資金，這筆資金由房主承擔，用於滿足租戶的需求。

另一項挑戰是在管理風格方面。平安信託的Lee表示，中國投資者希望完全控制所投資的資產，即使投資者自身並非資產的管理人。他說，中國投資者希望掌控的決策權超過西方人的預期。

投資美國房地產市場的另一個障礙是稅務問題。

在美國，除了其他稅務規定外，外國投資者還必須遵守一系列被稱為《外國投資者房地產稅法》(Foreign Investors in Real Property Tax Act)的規定。根據該法，當外國人出售美國房地產時，需預扣賣價10%的款項。房地產專業人士去年年中對《華爾街日報》(The Wall Street Journal)表示，此類複雜的結構經常導致主權財富基金和其他投資者更願意到美國以外的其他市場投資房地產。

Grosvenor Asia Pacific首席執行長Nicholas Loup稱，美國在房地產稅務方面很不友好;人們不太可能到美國去投資房地產的原因之一就是稅務問題。

來源：華美優勝