出租房產報稅 填表列明收支

有房產出租收入的納稅人在報稅時要填Schedule E表，列明租金收入和有關支出，算出最後賺(或虧)了多少，納入總收入中。

許多與出租房產有關的支出都可抵扣房租收入，包括貸款利息、房地產稅、房屋保險、水電費、找尋租客的廣告費、律師等相關法律支出、管理費和維修費用，連開車到出租產業處理相關事宜的費也可申報扣除。此外還可以將房屋的成本(土地除外)，分27年半折舊(depreciation)，折舊的費用亦可抵扣租金收入。

但是屋主如果對租屋進行修理(repair)或改建(improvement)，國稅局(IRS)對是否能在當年抵扣收入有一定的規定。如果是修理屋頂、通溝渠，換門窗、房子內外油漆等，這些都是修補物業，使房屋保持良好狀況，對房屋的價值或是壽命沒有太大的影響，這些修理費用可以在當年抵扣租金收入。

不過屋主如果要做一些重大的改建工程，譬如更換整個屋頂、加蓋房間、安裝新的熱水爐等對房子價值或壽命有正面影響的支出，不能在當年全部抵扣租金收入，必須每年抵扣一小部分，做為折舊消耗掉。

許多出租屋主負有龐大的貸款利息，租金收入可能不敷各項支出，最後在結算後出現虧損，IRS規定，如果你的調整後總收入(AGI)低於10萬元 (夫妻分開報稅5萬元)，又實際參予了房屋管理，出租房屋的虧損額每年最高可從總收入中抵扣2萬5000元(夫妻分開報稅1萬2500元)。AGI在10萬元到15萬元之間，能夠抵扣的虧損逐漸減少，直到完全不能抵扣。

如果出租房屋多年後，準備賣掉房子。若房屋大幅增值，賣房後將要支付資本利得稅。譬如你在多年前以10萬元購買一棟房屋出租，出售房子時增值到15萬元，其中每年申報的折舊總額達到2萬元，這2萬元要從10萬元成本中減去，也就是說，房屋本錢為8萬元，你的資本利得為7萬元。一般收入的長期資本利得稅率現為15%。

來源：worldjournal