美國申請房屋貸款指南有無綠卡不是必備條件

來到美國以後，安家置業是大多數移民的必經之路，我也一樣不能免俗，因為搬過幾次家，有過多次房屋買賣的經歷，因此，願意與有意了解申請房貸的讀者分享我的經驗。

說起來，申請房貸很容易，但也很難，此話怎講？ 先從容易的一面說起。 在美國發放房貸的機構很多，不但有銀行，也有許多專門辦理房屋貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外，還設有電話專線服務以及網上服務，可以通過電話或網絡完成房貸的申請，十分方便。 我除了90年代中期在波士頓第一次買房時是到銀行申請的房貸外，其它的幾次房貸，包括再次貸款都是通過網上申請完成的。

以網上申請為例，申請者只要在規定的網站上填寫好申請表，同時電郵（或郵寄）所需的各種資料就可以了。 接下來就由房貸負責人員做貸款資格審查，如果房貸人員需要了解更多的申請人情況或需要補充資料，就會通過電話或電郵與申請人聯繫，如此往返，直到批准或拒絕房貸申請。 一旦房貸申請被批准，貸款機構就會準備好各種文件，在過戶那一天（closing day or settlement day）將貸款直接交給賣方，通常是銀行支票或電匯，而非將貸款交給買方，也就是說，雖然買方申請貸款，但錢卻不直接給買方，而給賣方，初次貸款者應該了解這個特點。 一般來說，貸款申請多在60天之內完成，有時會略長，有時會很快，不到30天，視不同地區、 季節、貸款機構、貸款人而定。

上面說的是申請貸款容易的一面，接下來要談談貸款申請不容易的一面。 許多申請過貸款的人，都對申請貸款時需要提交的各種文件深感麻煩。 在申請貸款時，基本上需要提交以下各種文件：

1，信用報告。 通常貸款機構會在申請人同意的情況下，直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告，如果沒有信用報告，通常就不能申請房貸。 因此，移民到美國的人，優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請信用卡，無論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。

2，年度工資表（即W-2表格）。 貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況，這個工資表是雇主提供給僱員報稅時用的。

3，報稅表。 貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表，從報稅表中，可以更加詳細了解過去兩年中申請者家庭的經濟情況，包括家庭人口、工資、 投資、福利收入以及退休帳戶存款等。 多數情況下，貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表，這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表，免得申請者寄表麻煩。

4，銀行帳戶。 貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告（bank statement），以此了解申請者的存款情況。

除了上述基本文件外，還會有其它各種補充文件的要求，比如僱傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。 特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時，父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現金是禮物而非借款，因為如果是藉款的話，就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。

在美國，最流行的房貸種類是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內利息固定不變。 根據房利美的統計，30年固定利息貸款佔所有房貸的61%。 這一貸款目前的利息為年率4.37%左右，雖然比一年以前的3.5%要高，但從歷史的眼光看，依然屬於低息。 30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年，但很少有人會到30年後才還清貸款，大部分人在30年內或者搬家將房子賣掉，或者提早還清貸款。 因此，即使是六、七十歲的申請者，只要符合條件，也可以順利貸到30年期限的房貸。

除了30年固定利息貸款外，流行的貸款種類還包括：15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動利息貸款（有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定，其餘年份利息浮動之分）等。 此外，還有聯邦房屋署貸款（FHA）、退伍軍人貸款（VA loan）、只付利息不付本金貸款（一般前幾年只付利息，月供負擔比較輕，而後利息息率增加，同時加上本金，因此月供會大大增加）等。

簡單說來，在美國申請房貸，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力。 至於是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。

根據房利美的統計，截至2013年底，全美房貸總額為18萬億美元，平均每人貸款近6萬美元。

來源:搜房網