浮動利率房貸 再風行 選擇有道

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2008年的一場金融風暴，使浮動利率房貸成為眾矢之的。許多屋主習慣了頭幾年的固定利率，在轉為浮動之後付不出突然飆高的房貸，在全美造成一波違約浪潮。

自此之後，多數銀行緊縮放貸條件，以確保申請浮動利率房貸（ARM）的屋主，確實具有償還能力。而隨著房貸利率從谷底回升，ARM又再次成為買家申貸考慮的選項之一。

據房貸金融業協會（MBA）統計，在上月申請的新屋貸款當中，ARM約占8.2%，高於2月的7.7%，跟去年12月的水平接近。上次AR占比達到該水平，是2008年6月。

自一年多前房貸利率觸及歷史低點，至今已回升將近一個百分點，與此同時，浮動房貸與固定房貸利率之間的差距，也逐漸擴大。

據半官方房貸機構房地美（Freddie Mac）統計，上周全美30年期固定房貸利率從4.27%升至4.33%。相較之下，五年期浮動房貸利率仍在3.03%左右。

不過，浮動利率房貸是否適合仍因人而異，美聯社理財專家提供幾點考慮事項。

1. 計畫擁房年限。目前市面上最常見的浮動利率房貸，分別鎖定固定利率五年、七年或十年。過了這段期間之後，房貸利率就會從固定變成浮動，通常也會升高，有時甚至是呈倍數上升。

因此，在一個利率走升的環境當中，屋主最好已有計畫在利率鎖定期間內賣房，否則將面臨利率升高的風險。舉例來說，你打算在買房後五年之內把房子轉手，申請五年期浮動利率房貸將比30年期固定利率房貸更省錢。

堪薩斯市認證財務規劃師葛蘭特（Don Grant）說，「如果你打算擁有房子很長一段時間，或至少是超過利率鎖定期間，那你最好還是申請固定利率房貸」。

2.申貸條件。多數銀行在核發房貸之後，不會繼續持有該筆房貸，而是把它們轉賣給房利美（Fannie Mae）與房地美等房貸擔保機構。在這種情況下，銀行核發房貸的時候將比照二房標準，條件可能較為嚴格。

拍賣網站Auction.com執行副總裁夏加（Rick Sharga）說，由於在金融危機之後房貸違約大增，取得房貸已沒有以前容易，尤其是浮動利率房貸。「他們將確認你有能力支付房貸轉為浮動後的每月還款，才會核發房貸。而固定與浮動期間的房貸還款可能相差很大。」

房貸業者衡量買家還款能力的一項重要指標，是個人債務與收入比率，即個人有多少收入，需用來償還債務。一般來說，這項指標超過43%，便沒有機會取得房貸。

Discover Home Loans首席經濟學家芬德雷（Cameron Findlay）說，「如果你連30年期固定利率房貸都拿不到，就更不可能申請到浮動利率房貸」。

3. 還款彈性。ARM在利率鎖定期間，每月還款金額會低於固定利率房貸。這代表你有更多彈性運用手頭資金，償還其他貸款或投資增值。

ARM頭幾年每月還款較低，也代表更高比率還款金額是用來支付本金，這會加快屋主累積房屋淨值的速度。

不過，如果你偏好房貸還款不會上升的保障感，最好還是申請固定利率房貸。Bankrate.com首席財務分析師馬克白（Gerg McBride）說，「如果你未來幾年沒有搬遷計畫，鎖定房貸還款讓你更方便規劃家庭預算」。

4. 利率增幅有限。ARM房貸雖在頭幾年利率固定，之後轉為浮動，但許多仍對浮動和固定利率的差額設有限制。

以五年期浮動利率來說，頭五年利率是固定，從第六年開始轉為浮動，這種房貸可能把利率最初從固定轉浮動的增幅設限在2%之內，之後再上升也不得超過2%，整個房貸年限的利率增幅則不能超過5%。

如果你在評估上述因素之後，仍考慮申請浮動利率房貸，專家建議你跟貸款專員一對一討論，請他們把各種情境的還款金額模擬出來，再做最終決定。

來源：worldjournal