如何計算貸款額

華人都有擁有房屋的情結，不管有錢沒錢，都想有個自己的小窩。許多客戶常常問我：我究竟能夠買多少錢的房子？能夠貸多少款？我的回答是，能夠貸多少款取決於許多因素，包括每月能支付多少貸款、年收入、首付額和信用分等。

其實每月支付多少貸款是一個主要因素，而這是由借款人的月收入減去月債務後能用於支付貸款的百分比來決定的。在還掉債務和納稅後，這些錢還要支付生活費用。另外，借款人還要有留下部分現金，以備不時之需。因此，貸款銀行要看幾個文件，從中找出這幾個關鍵的資料。

首先是聯邦稅表。一般來說，你要拿出過去兩年的聯邦退稅表，證明你有支付貸款的能力，不過，有時有的銀行接受一年的稅表。這裡有借款人的年收入的資訊，包括基礎工資、佣金、獎金、超時工資、小費、出租收入、投資收入、撫養費和子女資助等。

其次是銀行月結單。這裡可以看出借款人是否有足夠的存款能夠支付首付（down payment）。因此，準備購房者要注意銀行的存款數額。銀行審核員還要仔細看看最近的銀行進出賬，確定你有沒有隱瞞的負債或不正常的進出賬。一些華人喜歡在申請貸款前存入大量現金，就容易引起懷疑。

還有每月的債務帳單。債務帳單包括每月最低的信用卡支付額、汽車貸款支付額、學生貸款支付額、撫養費或者子女資助、住房租金或者現有的房屋貸款支付額、出租房產的維持費以及其他要定期支付的個人貸款等。

最後是信用分數。申請人的信用分數是房屋貸款的關鍵因素。一般來講，750分以上是好的，而680分以下則是差的。許多華人不重視信用分數，常常因為小事而影響分數，實在不值。

如何計算能夠貸多少款呢？先找出每月的收入及花費。花費應該包括房屋貸款月付額、地稅、屋主保險、信用卡月付和汽車貸款月付。然後，用月收入除以月花費，得出一個百分比，這個百分比不能超過45%，即貸款額的上限。如果是申請聯邦房屋管理局（FHA）貸款，也許可以達到50%。

下面舉個例子說明。某借款人申請30年固定利率房屋貸款。其年收入是12萬元，年收入除以12，得出其月收入是1 萬元。其花費包括：汽車貸款500元，信用卡250元，地稅400元，房屋保險100元，總共1250元。因為申請人的月收入除以月花費不能超過45%，因此其每月的貸款額要用4500元減去1250元，因此其貸款月付額可以達到就3250元。

這樣，申請人可以申請到64萬1000元貸款額，如果貸款30 年的利率是4.5%，月支付額就是3250元。

有人希望儘早還完貸款，因此申請15年固定期限的貸款，其結果就與上面的不同。不管是貸款期限30年還是15年，每月最大的支付額都是3250元，改變的是貸款額。還以上面的例子來說明15年的貸款。

申請人每月的貸款支付額是3250元，利率從4.5%降低到3.5%，貸款期限從30年降為15年，貸款額從64萬1000元下降至45萬4620元。兩者相比，如果貸款期限縮短，利率會下降，但是可貸款額也會下降。

如果首付額低於購買房屋價格的20%，借款人就要支付貸款保險（mortgage insurance）。這個保險是對貸款銀行的保險。如果借款人無法支付貸款，貸款銀行能夠從貸款保險中獲得賠償，保費約為1.4%。

借款人還要考慮到屋主管理費。如果購買共有公寓（condos）或者是連排屋（townhouse ），需要支付這個會費，用來支付一般設施費用、屋內服務，如收拾垃圾、房屋修理、掃雪、游泳池維護以及災害保險。

目前，常見的貸款期限有30年、20年、15年、7年和5年等等。購房者可以根據自己的情況進行選擇。如果年齡較大，希望早點還完貸款，就選擇期限短的貸款；如果年輕，或希望提高貸款額或降低支付額，可以選擇期限較長的貸款，慢慢還貸。（作者為註冊會計師）

來源：worldjournal