買房貸款與信用分數

人們常問我：買房還是租房好？其實每個人都要根據自己的情況（身分、工作穩定性、家庭狀況、儲蓄狀況、收入等）來決定是買房還是租房。擁有房子有許多優惠，最大的優惠之一是：房屋貸款利息和房地產稅可以減稅。同時，還能用自己的房子作辦公室。如果把房子賣掉，在一定範圍內賺的錢不用交稅。

對大多數人，買房是需要貸款的，而貸款需要好的信用。在過去五年中，銀行紛紛提高它們關於信用分優、好、中等級的評判標准。由於顧客信用分太低，常導致許多抵押貸款失敗，或借貸人被迫支付非常高的利率。

當知道他們因為信用分低而需要支付5萬到20萬的額外費用或是根本不能通過貸款審核時，借貸人才意識到取得高信用分的重要性。如果借貸人通過房利美抵押貸款協會借入70萬元，假設他有660到739的信用分數，可能需要為點數支付1萬9250元（一個點數相當於1% 的貸款額），或是支付更高的貸款利率。如果借貸人有740以上的信用分數，他就不用擔心支付任何點數費用來降低利率。

如果借貸人支付不起1萬9250元以降低1%的利率，事情會怎樣呢？下面舉例說明。張先生的信用分數為660，貸款70萬元的利息是5%，30年期間總貸款費用將會是135萬多元。而李小姐有740的信用分，她只需付4%的利息，30年期間費用是1,20萬元。李小姐比張先生節省近15萬元！

要獲得較高的信用分數，我們必須理解信用分數公式中所列的影響因素：支付記錄占35% ，債務額是30%，信用歷史記錄為15%，新增信用是10%，而使用信用類型是10%。

支付記錄是信用分數公式裡比重最大的一部分。對於銀行來說，瞭解借貸人支付款項的歷史非常重要。貸方查看申請人的信用分數及信用報告時，根據申請人的年齡情況，可以看到申請人過去七到50年內的支付記錄。不良的支付記錄如逾期支付、判決、賦稅留置、托收帳戶、銷帳、資產收回、結算、賠本出售、喪失抵押品贖回、兒童撫養費、債務合並以及一些貸款修改會保留七年之久，在某些特殊情況下（包括破產）保留甚至更長。雖然這些不良資訊自產生之日起可以保留七年之久，但最近兩到四年的不良資訊對信用分的影響最大。

例如，湯姆五年前破產，過去幾年他一直清理他的信用記錄並重建良好的信用記錄。他四年前開設的四個信用卡帳戶運作狀況一直不錯，他的信用分數為720分。湯姆將會通過貸款審核並獲得一個非常好的低息額。莉薩需要幾百萬美元的貸款在紐約市購置一處房產。當貸款專員準備拿貸款批准書時，卻很震驚地得知她的信用分數只有650分，因為她上個月有一筆15元的信用卡款項逾期30天才支付。盡管莉薩按時償還其他所有帳戶的欠款，但因為這筆逾期支付是近期發生的，她的信用分值下降了90分。莉薩的年收入為20萬元並有運作良好的存款帳戶和投資帳戶，但卻因為她的信用分太低而沒能獲得她所需的貸款。

信用分數可以衡量申請人是否為高風險借貸人，新的不良信用對信用分數的負面影響非常大。統計數據表明，大部分有新的逾期支付或是貸款逾期拖欠情況的申請人，最終也會違約拖欠。所以信用分直接與貸款拖欠的風險息息相關。

另一個對信用分數影響較大的因素是負債比率。要想達到最高的信用分數，申請人的負債比率非常重要。當銀行職員查閱一份信用報告，如果負債餘額很高，信用分數會大大降低。當帳戶餘額被付清，信用報告機構並不會立刻自動更新記錄，有時貸方和信用報告機構要花30至60天來更新資訊。所以申請人至少在申請抵押貸款前兩個月就應該付清債務。（作者為註冊會計師）

來源：worldjournal