學習美國人買美國房產的幾大重要因素

美國人買房子最主要考慮的因素是學區和環境，學區主要是為孩子上學考慮的。而環境就是整個社區的環境，而不是外部的環境，因為在美國外部環境幾乎都很好，有花園和草坪。美國的房子大多是小型的公寓，即樓層很少的公寓型住所(通常空間會比較大)，另外就別墅，即獨立的House。獨立House當然住起來更舒服，少受干擾，而且通常都帶有院落。房前屋後是草坪(大小不一)，車庫也是房子的附帶品。有些house甚至帶有私人的游泳池。這些都極大地滿足了家庭生活的需要，比起幾百萬在國內大城市買回個“蝸居”，幾十萬美元在美國買來的絕對是超值的享受。

對比於中國房屋土地使用權的70，在美國買房子買的是永遠的“安心”，不必擔心自己花了畢生積蓄買來的房子十幾年後就無權居住。房子可以折舊、可以過時，但至少地皮這東西基本是不會損耗的，而且又是真正的價值所在，因此這樣的投資是絕對值得的。美國的房子，房子本身的價值並不高，僅僅為房屋的造價成本，除某些設計成本稍稍高一些的房子(或者有其他附加價值，比如名人故居等)外，一般房子的真正價值在於地皮。在美國買獨立的House，一處一百萬美元的房產，拆掉所有建築以後出售，還能賣出80萬美元;可見建築本身的價值是很低的。地皮是真正屬於買者的永久性資產，有保值作用，如果城市發展不錯，工作機會多，地皮未來增值的空間還是很大的。

美國房地產的法律法規很多，而其中“關於從業人員的准入制度”(房地產執照法)是最嚴格的法令。執行法令的是“州房地產委員會”，包括拒發執照、扣留執照和吊銷執照等。各地還有專門監察機構對從業人員的行為進行監督，一旦經紀人或銷售員發生違反職業道德的行為，就會被暫停或吊銷執照，很難再繼續從事這一職業。為保障交易安全，許多州都專門設立了房地產復員基金制度，用於經紀人因自身錯誤而造成不能賠償的損失，當賠償被允許且已支付時，經紀人的執照會被取消，直到償還所賠償款項及附帶利息。在加州，房產通過第三方“中性的中介人”來交易，買方的錢匯到他們那裡，賣方也從那裡取錢，房產中介也是通過這個機構來取錢，從根本上杜絕了中介的欺詐現象。

在美國買房，全部實行實名制。為了鼓勵買房，政府對第一套自住房屋的按揭利率和房地產稅率給予優惠，抑制了住房過度消費和盲目投資。美國平均房地產稅率是房價的1.6%左右，房地產稅率隨房價高低變動，根據當年周邊同類房子實際成交的平均價格，或者前一年的徵稅房價加上通貨膨脹率來確定實際徵稅標準。據測算，這相當於美國家庭年平均稅前收入的5%，加上按揭費用，對普通家庭來說，負擔不可小視。而第二套房的房地產稅率和按揭利率就更高，美國購買兩套或兩套以上房屋的家庭是很少的。因此，美國住房供給壓力相對也就小了。

來源：華美優勝