經濟學家分析：美國房產仍有增漲趨勢

據專業人士分析：美國房產就需求和供給兩方面，美國房產市場復甦的大趨勢還遠未結束。 但預計復甦速度會有所放緩，將從高速增長切換到平穩擴張的階段。 美國房產從2012年和2013年間房價上漲分別是6.9%-13.4%，其中包含有受到抑制的需求(如房貸標準偏緊等)，未來隨著宏觀層面的支持因素進一步改善，這一因素的影響將逐漸消退。 因此今明兩年美國房價保持穩健復甦的態勢仍是大概率事件。 

1、從美國房產需求來看 ，美國人口結構、勞動力市場恢復、與歷史水平相比仍然較低的房貸利率、銀行放貸標準的放鬆，以及租金上漲，都支持未來購房需求。

隨著美國經濟的持續復甦，這些趨勢將出現逆轉。 事實上，美國25-34歲男性與父母合住的比例在2010年後已經出現明顯的下降，而年輕家庭數量在去年也錄得明顯的增長。 如果這一態勢持續，將支持房市的剛需繼續改善。 人口結構變化支持房屋需求回暖。 通常來說，年輕人新建家庭往往是住宅房屋的剛性需求。 然而，金融危機之後，美國年輕人新建家庭數量連續3年下降，儘管同期該年齡段人口數量持續增長。 其中一個重要原因是，受金融危機的影響，很多年輕人被迫搬回父母家。 2007年前25-34歲美國人與父母同住的比例均值不到12%，而危機後該指標快速上漲，在2013年底接近14%。

勞動力市場持續改善，支持居民收入持續增長。 儘管上文提到短期內工資上漲乏力導致居民收入增長緩慢，但中長期來看，隨著勞動力市場的進一步改善，勞動力的供給和需求狀況的改變將使得勞動力成本上升，支持居民收入增長。 失業率從2012年初的8.2%降至今年6月的6.2%，近期部分失業率較低的行業和地區工資上升相對明顯。 往前看，計劃提升僱員工資的企業比例還在增加。 收入增長一方面提升了潛在的購房意願，另一方面也使得申請到房貸的可能性增加。

房貸成本仍處於歷史低位。 與很多其他發達經濟體不同，美國的房貸以固定利率房貸為主。 儘管去年一度出現顯著上升，但目前房貸利率仍接近過去40年以來的最低位。 在基準情形下，美聯儲的QE減量會是循序漸進的過程，不會導致長期利率持續快速攀升。 事實上，今年1月份QE減量開始執行後，美國長期利率反而出現明顯的回落。 市場預計到今年底10年期國債收益率將在3.2%以下(目前為2.5%)，從長期而言，對購房者仍非常具有吸引力。

房貸發放標準可能放鬆。 危機後銀行等房貸發放機構一度對發放房貸極度謹慎。 在這種情況下，很多在危機前能夠很容易獲得房貸的潛在購房者，往往難以從銀行獲得足夠的貸款，直接減少了對房屋的有效需求。 然而近期這種情況有所改變，如果未來銀行發放房貸的標準持續放鬆，有利於有效房屋需求的回升。

租金上漲較快，鼓勵購房需求。 從消費者的角度而言，隨著經濟向好，購房的能力逐步增強。 但仍需要在租房和購房之間進行權衡。 如果租金上漲快於房價，那麼在邊際上，有能力的消費者會更傾向於買房。 而從去年中開始，租金漲幅持續高於房價，這也會鼓勵更多人從租房轉向買房。

2、供給面的持續改善主要體現在以下幾個方面 ：庫存偏緊支持房價預期上漲；建築商對未來的判斷更加樂觀；隨著銀行放貸標準繼續放鬆，建築商將更容易獲得資金來擴大建築活動。

房屋庫存偏緊短期難以解決，支持房價預期繼續上行。 本輪金融危機對房地產市場的衝擊尤其大，導致房屋開工數量顯著下跌。 目前不論是新房，還是二手房的庫存均接近歷史最低點。 單戶型新屋庫存從2006年5月的超過50萬棟下降至現在的不到17萬棟左右。 單戶型二手房庫存則從2007年中的超過400萬棟持續降至去年底的不到200萬棟。 可以說，庫存偏緊在過去幾年支持了房價的持續上漲。 而庫存偏緊的問題在短期內還難以得到解決，導致房價繼續上漲的預期強勁。 首先，新屋開工數量在危機後也大幅下降，即使過去幾年持續改善，但按照目前的速度推算，未來兩年還難以彌補新屋庫存的缺口。 其次，經過前幾年的消化，影子庫存的數量也顯著降低。 隨著房價上行，銀行也不急於將持有的止贖屋折價出售。 最後，庫存偏緊也限制了一部分房主出售現有房產的意願。 這些房主本打算在房價回升的時點出售房產，用來購買更大更好的房屋。 但現因房源緊張而無法升級，不得不推遲售房時點。

建築商對美國房地產市場維持樂觀。房屋庫存偏緊、房價持續上行，進一步推升了建築商的樂觀情緒。 根據美國建築商協會的調查，除了去年冬天異常寒冷的幾個月之外，建築商的樂觀程度已回升至2005-06年的水平。 然而，新屋開工數量還遠不及危機前。 去年末新屋開工數量不到100萬棟，不及2005年底的一半。 從這個角度而言，只要能夠獲得足夠的資金，美國住宅房地產市場的建築活動還有較大的增長空間。

美國銀行的貸款標準持續放鬆。 危機後美國建築商在相當長的一段時間難以從銀行獲得貸款。 但隨著實體經濟的複蘇，銀行的風險偏好有所恢復，尤其是銀行間的競爭重新越來越激烈，因此工商業貸款的發放標准在2011年底以來處於持續放鬆的狀態。 這種情況下，很多中小型建築商能夠獲得所需的資金，有利於整體住宅房地產市場的建築活動擴張。

從總體分析來看，2014-15年美國大城市房價仍分別有上漲4-5%的上漲空間。 今明兩年美國20個大城市房價還將繼續趨勢上漲。 事實上，在1季度異常寒冷的天氣後，房屋銷售和簽約數量都出現趨勢反彈，預示著今年初美國房市並不像某些觀點認為的那麼悲觀。

但值得注意的是，有很多難以量化的因素也會影響房價。 例如有些地區學區較好，有些地區自然資源豐富，另一些地區氣候適宜，都會影響購房者的意願。 以城市圈為例，紐約附近好的大學較多，加州某些城市也是如此。 這些地區的房價增幅可能比數量模型推導結果更快。 而北卡很多城市油氣資源豐富，如果全球經濟復甦提速，對能源的需求回升較快，這些城市的房價上漲空間更大。 因此，對於這些城市，更適合具體情況具體分析。

來源：搜房網