欠稅房的投資

量化寬鬆所帶來的低利率有如觀世音菩薩的淨瓶水，使美國境內不少溺水屋敗部復活，枯木逢春。只是近十年來，一般中產階級的實質所得卻一直在下降，再加上有些家庭繳不出稅，房子被政府接手拍賣：欠稅屋拍賣（tax delinquent sale）之風曰盛。因為其中有可觀的利潤可得，不少人對此趨之若鶩！當一戶人家付不出房稅（或其他稅或費用），當地政府可對他的房地產宣告擁有債權（lien），再不付的話就會把這欠稅債權（tax lien）出售。這對欠債的家庭而言有如熱鍋上的螞蟻；對投機者來講這不啻是天上掉下來的餡餅。在你居住的小鎮上，這種交易一直都在進行著，只是一般人不知道而已。

首先當地的政府會以簽收郵件發信給戶主及其他債權人，告之有關拍賣房子之事，然後刊登在當地報紙上（一般是四個星期，每星期至少刊登一次）。如果戶主搬走了，就在庭院前去插牌以招徠更多的競標者。普通有兩種方法拍賣：租稅房契（tax deed）或租稅債權（tax lien）拍賣。前者以賣屋為主而後者以賣債權為重，但如果欠稅者無法付清欠稅、利息及費用，最後都是殊途同歸：以賣屋來清償債務。

拍賣屋子的底價以欠稅額、利息、其他債權、費用等來決定，出最高價者得標。得標者通常要繳5%左右的訂金去拿到一張買賣證明（certificate of sale），然後到房屋估值部（assessment office）去估計房子的稅基（assessed value）價格：稅基價格一般在市價的二分之一或三分之一之間，因地而異。房稅是以稅基價格為基準的，否則一般百姓可吃不消。

得標者要負責這房子以後的房稅，但要多久呢？答案在贖回期（redemption period）的長短：一年到五年都有。在贖回期內，如果原屋主付清欠稅、利息和罰款，這張買賣證明取消，屋歸原主。但得標者可取回訂金、已付房稅再加上利息（有時高達12%），比錢存銀行要好多了。

如果贖回期過了，原物主無力繳付欠稅及罰款等，得標者可將買賣證明轉換成租稅房契（tax deed）：在無特殊情況下它就是你的房子，但得繼續繳房稅。小心此時得標者並沒有完全的所有權狀保證，因此買不到所有權狀保險（title insurance）。得標者應當再做一個所有權狀追蹤（quiet title search）以便以後轉賣。至於標售租稅債權（lien），一般採用最高標價者或最低政府利率（政府付的利息最小者得標）或隨機抽樣來決定。其餘的手續與租稅房契方法大同小異：買到租稅債權的人在贖回期中等待：原房主不付清欠稅就拍賣了，結果相同。

另一種常見的房地產拍賣為產權拍賣（probate sale）：一般用在死者無遺囑（die intestate）或產權不清或不願給小孩時，因此由法院判決歸何方。首先由產權律師找一個當地的房地產經紀人代賣房子，參觀房子。然後買方出價，越高越好由最高者得標（通常要付5%到10%訂金）成為原始最高價格。此時產權律師向法院要求一個公開競標曰（sale date），一旦定了日子在此後的30天至45天內要刊登廣告，並列出個最低新價格（new accepted price）：原始最高價上調5%再加500元，隨地方而異。

政府可能再度刊登廣告以增加競爭力。如果無人跟進，由始初得標人獲得房子。如有他人參加且贏得此標，得標人得付訂金約10%，而始初得標人或許可以取回訂金（請小心看規定）。

這種房地產投資利潤都甚為可觀，因為知道的人少，當地政府也急著用錢，所以接受價格都比欠稅總額大不了多少。華人對此有興趣者，要常翻閱當地報紙。但也要小心下列事項：事先檢查房子狀況來決定值不值得；你買到的租稅債權不能轉讓或兌現；始初得標者可能會功虧一簣，如果突然有許多人競標；地方政府不保證產權的完整，你自己要去追查；在贖回期間內不要大興土木加蓋，因為原賣主可以贖回。此外你如果最後得標了，通常要在72小時內付款，有措手不及之感。買這種房地產的不少是當地律師，在他人有急時廉價買入。

來源：worldjournal