中國人如何在美國貸款買房

在美國購房不需要一定是美國人，中國人同樣可以在美國購房置業。眼下是眾所公認的美國房市低迷時期，吸引了不少眼光超前的投資人“進場抄底”，許多中國人也躍躍欲試。市場上有許多中國人使用大筆現金購房的案例，而事實上，中國人在美國購房，也可以像絕大多數美國人一樣使用貸款。

首先，銀行是最常見的提供置業貸款的機構，每家銀行的貸款條件會有不同，特別是許多華資在美的銀行都會向中國人提供借款，如國泰銀行、匯豐銀行、華美銀行等。其次，也可以選擇向美國的放貸機構貸款。在美國，有眾多的提供消費貸款的放貸機構，也同樣對外籍人士放貸，Foreign National Mortgage就是針對來自另外國家尋求美國抵押貸款，在美國購置房產的人。
    
不論是選擇美國還是中國的放貸機構，最重要的是要找那些專門提供國外置產貸款（特別是美國）的公司，了解借款人需要提供的包括借款數目、按照房產價值相應的貸款額度以及身份證件等方面的規定。因為各州以及不同機構之間的規定大相徑庭，甚至許多細微之處都可能存在差異，那麼，聘請一位專事國際買主業務的專業人員也許必要，當然在聘請之前需要確認他們的合法資質。
    
美國的借貸程序和中國存在很大差別。通常作為一個外籍人，如果沒有在美國工作的歷史，沒有信貸歷史，沒有綠卡和社會安全號碼，不能像其他的美國人那樣提供收入證明、信用證明和資產證明文件等，就需要比一般美國人借款時多付首付款，首付的比例因不同的銀行和貸款機構而會有不同。銀行會要求借款人開戶並存款，存款額和存期一般沒有固定要求。
    
在貸款類型方面一般有兩種不同的利率方式可供選擇：一個是可調利率貸款，另一個是固定利率貸款。可調利率貸款係指購房貸款利率隨國家基準借貸利率浮動而上調或下調的貸款，這類貸款通常在一段時期內利率固定不變，這段時間到期後，放貸機構可 ​​按照國家銀行利率浮動而上調或下調利率。聯儲會決定利率浮動與否，而每個獨立抵押貸款放貸機構有權決定調整時間。屆時，利率可以按整個百分點調，也可以多調點或少調點。固定利率抵押貸款係指整個貸款期間利率固定不變的抵押貸款。貸款起始利率在整個貸款期保持不變。對於長期貸款和那些在整個貸款期願意享受同一利率的貸款人來說固定利率貸款是一個不錯的選擇。但如果只想短期佔用抵押貸款，則可以選擇初始利率較低而利率可調的貸款。然而對於長期貸款而言，有可能需要承擔更多成本。
    
在抵押貸款的期限上，可選擇範圍較廣，在美國，貸款期限範圍很寬。最常見的是30年，其它有5年、7年、10年、15年、20年不等，甚至也有選擇40年的。顯然，貸款佔用的期限越長，要付的利息就越多。相反，期限越短，貸款月供就越高。一般來講各貸款機構都提供網絡房貸計算器，買房人只需要在確定了首付額度之後，輸入借款期限和利率，輕鬆計算出每月還款數額，需要注意的是，在接洽美國抵押貸款放貸機構時，一定要和取得相關資質的專業人士洽淡。搞清楚適用於外國人的利率，資格要求和規定。可以接觸多家放貸機構商談，以選定能夠提供最佳利率和最佳服務的銀行。
    
一旦找到了合適的放貸機構，下一步就是獲得申請貸款的預先資格。這是在貸款程序開始之前，也就是在和機構首次接洽之後的第一步。經紀人會要求提供個人信息，包括收入和債務，他們將按照其出貸標準（各家不同）決定借款人能承受的貸款額。預先合格審核有助於搞清借款人是否有資格貸款，以及貸款額度。這個步驟同時也幫助借款人了解放貸機構是否願意提供貸款。
    
在申請貸款的過程中，一定要對放貸機構誠實，包括計劃如何使用房產。如果被發現有不誠實，即使貸款通過了，放貸機構也可能會堅持當時就付全款，或者通過法拍屋收走房產。在抵押貸款員認可藉款人的資格後，就步入了審核階段。放貸機構需要審核的內容包括：借款人有沒有能力支付月供，償還抵押貸款（審核提供的收入報告）、借款人的身份（通過護照和其它身份證明材料）、資產總額、信譽記錄（或借款人本國的等同物）。只要他們通過這個程序，認為您有資格申請貸款，他們就會審查您想要購買的房產，必須與貸款的額度等值。這是通過房產鑑定完成的，由抵押貸款公司的持證評估員前往房產現場鑑定，然後製定房產價格評估報告。這項評估是按房產的性能，狀況以及該地區最近售出房屋的價格為基礎制定的。必須相當或高於貸款的金額才有資格申請抵押貸款。
    
一旦鑑定完成，下一步是審查房產產權狀況，由抵押貸款公司對房產產權狀況進行調查，確保該房產所有歷史清晰，確保借款人購買該房產是完全可接受。擔保人（屬於抵押貸款公司）拿到貸款文件後，需要幾天時間批准。一旦批准，借款就要會見抵押貸款公司的職員或放貸機構授權的簽署文件和合同的代理人。這個過程必須在美國或美國使館進行。在簽署文件時，要由公證人員驗證借款人的身份。這時，需要結清成交一攬子費用，包括鑑定、信用報告、必要的法律事物以及支付抵押貸款職員等一切費用，每項都有明確說明，放貸機構會在貸款獲批時作詳細解釋。

來源:美國時報