詳解入手美國房市必知的銀行屋法拍屋

隨著房市的日益火爆，越來越多人思考如何在如火如荼的房市投資分一杯羹。如果你想要投資房市，不知道銀行屋和法拍屋你就out了！美國中文電視品牌欄目《安家紐約》在近兩期的節目裏就詳解了這兩種投資房，如果你打算入手房市，沒有足夠的知識儲備可不行。

概念需明確：法拍屋不是短售屋

法拍屋和短售屋有著本質區別

短售屋：現在網上為了吸引買家往往寫上pre-Forclosure，一提到法拍屋，人們就聯想到價格便宜，其實仔細以了解其實就是短售屋的一種。短售屋是指屋主沒有能力償還貸款及其他房屋抵押的房貸總值，屋主經過和銀行協商後考慮將此屋以略低的價格出售，以此償還銀行的損失。此時屋主仍然擁有這棟房子的?權，購買短售屋可以去看房，而且通常屋況也比較好，這是短售屋。

法拍屋：如果房子通過短售屋的形式還是沒有賣出去，或者屋主付不起貸款就直接走人了，像這樣的情況，法院將房?以公開拍賣的方式賣掉。價格可以低於市場價一半，或者更多。法拍屋儘管不能看房，對房屋債務方面的情況也不是非常了解，基本上購買法拍屋就等於一場博弈。

法拍屋存在的不確定因素：

A.屋況通常不佳，可能買到後發現房子已經被嚴重破壞

B.法拍屋一般情況下都在不是非常好的區，像法拉盛這樣比較大熱的地段，通常在short sale 的階段就賣掉了。 

C. 房屋有欠款 

D.購買法拍屋不能貸款

E. 過戶時間長且非常難 

F.購買後有可能前屋主或者有無家可歸的人霸佔屋子，還要通過法律將他們驅趕。

所以，購買法拍屋就好像是去賭場賭錢一樣，你也不知道你拍到的房子究竟如何。

適合投資法拍屋的人群

1，有時間。因為想要購買法拍屋前期要做很多的功課，要熟悉市場，經常參加拍賣會。

2，要有錢，因為法拍屋是不能貸款購買的，所以要有充足的資金。
3，要有強大的心理承受能力：法拍屋可能會存在的一系列的問題，所以買到手後還有很多的後續事情要做。

法拍流程：

法拍要去法院，以紐約為例，紐約5大區每個區的法院都會定期舉辦法拍。在紐約除了節假日外，法院每週都會舉辦一次拍賣會，像布魯克林是在每週四，皇后區在週五，有法拍，，基本上都是一週一次。關於法拍的房屋資訊，有的時候網站上會有公示，有些沒有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋資料。

所有人都可以參加拍賣會。

第一步：先在法院網站上註冊預約，交預約費。

第二步：了解那些房子即將會參加法拍，可提前去做功課，去看看房子的區域和房子外部的屋況。

第三步：由於拍賣會只接受現金和銀行本票或匯票，所以競標者一定要帶著充足的資金去拍賣會。

第四步：如果有自己滿意的房子，在法拍的時候就可以舉牌子參加法拍。

第五步：得標後需要當庭支付標價10%的訂金。

第六步：在一個月內需繳納其餘的90%的房款。如果定期沒交銀行會沒收全部訂金。

第七步：過戶

最後給個總結，就是法拍屋裏因為有很多風險，所以基本上能夠購買法拍屋的人一定要有非常豐富的房地?投資的常識，新手不要擅自購買。

如果你決定購買法拍屋，需要提前做哪些功課？

第一：先鎖定想要購買房屋的區域，比如如果想在布魯克林還是皇后區，不過法拍屋的區域肯定不會特別好，要清楚購買的用途，如果是投資要計算投資回報率。

第二：要多去參加拍賣會，了解拍賣得一些流程，這個只是一個學習的過程，不要著急下手，之前所謂?到的想要購買法拍屋要有閒就體現在這裡。
第三，想要購買法拍屋，需要有一個強大的團隊，避免單打獨鬥。需要一個優秀的地?經紀和地?律師，以及房屋修繕和裝修的團隊。

什麼是銀行屋？

法拍屋是指通過法律程式被拍賣的房子。法拍屋中80%是銀行擁有的，主要是還不起貸款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遺囑問題或者個人欠款等原因被法拍。那這80%的銀行擁有的被拍賣的房子，如果沒有拍掉，就會被銀行收回，就變成了銀行屋。

對銀行屋的誤解：法拍賣不掉銀行才收回，房屋位置都很差

其實這是一個誤解，很多銀行屋不是法拍沒有拍掉，而是如果價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，其實這是一種銀行止損的方式，並不是?沒有人要。

銀行屋的類型包括商業與住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型銀行屋分兩種：一種是ASIS（現狀帶住客銷售），一種就是交空銷售。

現狀帶住客銷售：銀行為了早點將房子賣出收回成本，就按照房子的現狀直接賣出，銀行不負責維修房屋的一些破損，而且房東或者房客一般都還住在裏面，買這個房子還要自己去驅逐房客。另外，這種銷售方式是不允許進屋看房的，只能在房子的週邊看一下。優勢則是價格非常便宜，房屋狀況比空置的要好一些，售價通常比市場價格便宜25%--35%以上。

交空銷售：

空房賣的很快，多數人喜歡，空置房這個是可以進去看房的，有一個好處，能夠看得見風險。假如你不懂裝修，也可以找一個裝修師傅去幫看看，這樣就能夠估算出買這個房子是否划算。

購買銀行屋和普通房子差別在哪？

購買銀行屋和普通房子的最大的差別就是，在購買銀行屋的時候，需要交轉讓稅，轉讓稅是50萬一下的交1.425%，50萬以上的房子要交1.8%。這個錢是一定要交的省不了的。普通買賣的房子是賣家交。

購買銀行屋的時候，通常銀行都會已經把這個房子的一些拖欠的貸款還有欠得地稅還有水費等都付清了，但是有一筆欠款，銀行是不負責的，就是房屋局的罰款，這個費用可以?99%的銀行是不會付的。需要屋主自己承擔。

購買銀行屋是否可以貸款？

銀行貸款有一個基本政策，就是房屋狀況要達到基本居住條件才能發放貸款，要有流通的水、電、煤氣，只要銀行的估價師是可以進去估價的，才可以申請貸款，但是這樣的情況非常少。

不過，如果信用特別好，工資收入很高的，可以申請一種房屋裝修方面的貸款，FHA203K 復原貸款，就是評估一下這個房子裝修需要多少錢，然後選擇貸款給你多少。不過這種貸款對收入和信用的要求特別高，還要求是首次買房者，所以不是所有人都能夠貸到款。

大多數銀行屋都喜歡全現金交易，即便是有符合貸款標準的房子肯定也會被全現金的買家取代而搶走offer，因為同樣的價格出售，銀行肯定會優先考慮全現金的買家，這樣的房子儘管屋況可能不是非常好，但是很多投資者還是非常感興趣的，因為價格的確非常有優勢。

來源：美國中文網