房客與房東之間常見的問題

房東與房客之間的糾紛，經常是個難解的議題。以下這篇文章，我們要探討的就是房客與房東之間常見的問題。

問：鄭律師您好，我在Rosemead有一棟公寓出租給大約二十個房客。最近，有一位房客不願意繳交 全部房租，只因為我延遲了五個禮拜沒有幫他修理窗戶，他請人幫他修理窗戶，並且從房租裡面扣除修繕費用！請問這樣合法嗎？謝謝。Samuel – Rosemead 

答：Samuel,以您的情況來說，房客的行為是合法的。在某些情況之下，房客可以不必經過房東的同意修繕房屋，並且將修繕費用從下個月的房租裡扣除。這個法令我們叫做「修理和扣除法則」。

有幾件事您必須注意。第一，法條明文規定，房客必須告知房東房屋的損壞，並給予合理的修繕期限。關於「合理的修繕期限」，有時候很難界定，到底多久算是合裡的修繕期限呢？舉例來說，如果房客在通知房東三十天後自行修繕房屋，並將修繕費用從下個月的房租裡扣除，那麼我們則界定房客的行為在 『合理的期限』之後。

另外，損壞必須具有某程度的嚴重性，並且可能直接危害到房客的健康與安全。像是壞掉的門、暖氣、馬桶、窗戶鎖，以及先前我們提到的窗戶，都包含在這個範圍裡。

不管房客是不是故意的，只要損壞不是房客造成的，房東都有修繕的義務。換句話說，房客不能因為自己打破窗戶而要求房東替他更換。房客保留的修繕費用金額必須少於一個月的房租，而且請求自下個月扣除修繕費用的方式一年只能使用兩次 。因此，以您的情況來說，除非房客自己打破窗戶，房客是有權力要求從下個月的房租裡扣除修繕費用的。

提醒：假如您對房屋損壞的議題有任何問題，請您致電給我們，或至辦公室索取表格。

問：鄭律師您好，最近我到法院申請驅逐房客的請求，我雇用了律師，並支付一千五百美金的訴訟費用。法官仍裁定我的聲請無效。我非常的震驚，因為我有遵照法律的規定，在三天前通知我的房客。我們約定以“逐月”的方式為租賃房屋，他已經住在那裡一年了。希望您能回答我的問題，謝謝。George – Santa Ana 

答：您被法院拒絕的原因很簡單，您違反了90天通知的規定。房東按明文規定必須給房客時間尋找新的住處。即使有租約的存在，房東也必須給予適當的通知讓房客解決他們所違反的合約項目（例如：未繳租金）。沒有適當的通知，法院有權力拒絕您的申請。 原因是房東不能任意驅逐房客。只有少數的法令規定在提起訴訟前需要先通知對方，房東與房客之間的法規即是其中一項。另外，加州法令規定，房東不能擅自驅逐房客 （例如：換鎖）。在驅逐房客前您必須得到法院的允許，否則您就有被告及敗訴的可能。

以下是關於終止租賃契約的簡易指導。逐月租賃，租期少於一年的房客在沒有提高租金限制的城市裏，房東只需要給30天的通知。居留超過一年的房客，需給90天的通知 。您就是屬於此種情況。三天前的通知只適用於違反契約規定或是遲交房租的房客。

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問： 鄭律師您好，我剛移民到這裡，希望可以將房子租給和我語言相通的房客，但是來找房子的人都跟我不同國籍，我無法與他們溝通，所以才會拒絕他們的申請，現在他們卻以種族歧視為由對我提起法律訴訟，我該怎麼辦呢？Jessica – Las Vegas 

答:Jessica, 對新移民來說，這是很常見的問題，因為他們原本的國家只有一個主要的民族。在美國，我們不能以一個人的種族、國籍、性別、年紀，或是殘疾來判定一個人。

然而，每個人都有挑選房客的標準;因此，每一個房東都應該有一份挑選準則的文件，詳細的說明您的篩選標準以及您挑選特定房客的理由。如果您拒絕某些房客的租屋申請，不要忘記說明合法的理由。例如，銀行信用不佳，寵物（假使您不允許房客飼養寵物），低收入，或是前房東不好的評價，這些都是很好的拒絕理由。此外，從您開始出租房屋起三年內，不要忘記保留聲請表格，信用證明，和其他相關文件。

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問：鄭律師您好，我把我的公寓租給三個房客，現在其中一個房客搬家了，另外兩位房客不願意給付所有房租，他們只願意付給我三分之二的房租。當初只有一個人跟我簽約並承諾每個月支付所有房租。請問有什麼方法我可以要求他們償付另外那三分之一的房租呢？謝謝。Jasmine – Diamond Bar 

答:Jasmine,當其中一位房客離開，其它房客續租，您必須做適當的更改。 分租客是向二房東承租全部或是部分的房子，而不是直接與房東簽約。如果您的租賃契約裡已明文規定不能轉租給他人，而您的房客私自將房屋轉租，那麼您可以要求房客搬遷。如果您沒有要求房客搬遷，對沒有租賃關係的分租客，您便沒有太多的法律權力，您無法對分租客提起訴訟 - 即使是小額訴訟的或是驅逐房客的訴訟。因此，我建議您直接要求在租約上簽約的房客償付所有房租，因為當初您租房子給他們的時候，他們簽了契約並且承諾會給付所有房租。希望我的解釋對您有所幫助，祝您好運。