美國房產稅常見問題

問：什麼是房產交易稅(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)？

答：房產交易稅是為房地產產權交易特權而支付的稅額。根據你所在州不同，交易稅的徵收方式迥異。如新澤西州，通常賣方只需付州稅而在紐約市，除州稅外，還需付市稅。在紐約，如果你有貸款(Mortgage)，買方還需付Mortgage Tax(貸款稅)。
    
問：什麼是房產稅(real Estate Tax or Property Tax)？
    
答：房產稅顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅一般按年計，房價越貴，房產稅越高。一般講，房地產稅是用於市政、縣郡、學區、社區大學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目，也可用於抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規定不一。
    
問：買房時，我怎麼查明房產稅？
    
答：賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房產稅，這通常列在賣方經紀上市單上(MLS)。如沒有，買方律師可通過市政府稅務部門查詢。產權調查報告也能較準確地顯示地稅徵收。值得注意的是有的市鎮是在房產易手時重新估價徵收地稅。有的市鎮是每3到4年調整地稅。因此，作為買主，應提前查清，並理解你將來到底付多少地稅，這對你考慮是否應購買此屋亦有幫助。
    
問：如果市鎮地稅估價都高於我的買價，怎麼辦？
    
答：你可以根據你的買價來上訴(Appeal)，到估價委員會(The Assessor's Board)。上訴時，你必須證明你的買價是合理市場價格(Fair market Value)而不是從親戚手上廉價購得。
    
問：買房後，有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅？
    
答：房地產稅和一百萬美元貸款的利益可以用於抵扣聯邦所得稅。此外，第二個貸款(通常是Home Equity Loan)不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。另外，只有在報稅時採用單項扣減（Itemized Deduction）的報稅方式時，才能扣減房產稅和貸款利息，新房屋購買者還可以扣減點數費用（Points）。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋交易中德其他費用，如房產交易稅、律師費、登記費及貸款公司的信用報告費，估價費等均屬不可抵扣費用。
    
問：賣房時，需交聯邦資本增值稅（Capital Gain Tax）？
    
答：如果你在過去5年內在該房屋住滿兩年，你賣房利潤低於25萬美元(夫妻倆共50萬美元)，部分元需交納資本增值稅。但這並不適用投資房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。對於兩用房（Duplex），用於賣方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優惠，但對於出租的單元則需申報資本增值稅。
    
問：如何確定賣房利潤（Profit）？
    
答：賣房利潤是調整以後的賣價（Adjusted Sale Price）減去調整後的成本（Adjusted Cost Basis）。調整後的成本是買價（Purchase Price）減去銷售佣金、律師費等。調整後的賣價是賣價（Selling Price）減去房屋整修費用（Cost of Capital Improvement）。國稅局（IRS）對整修費用有較嚴控制，如維修熱水器的費用不能列為整修費用，但安裝一台洗碗機則可。再如，你可扣除僱工的工錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據（Receipt）應妥當保存。

來源:美國資訊網