房地產的投資

房地產投資是一個熱點話題。美國的經濟很少像房地產這麼興旺。2007年，房地產價格飆漲的時候，是美國歷史上最大的房地產泡沫。但是，我們必須了解，房地產與所在地緊密相關。美國房地產在2011年跌入谷底。儘管在大多數的地方仍然沒有達到2006年的水平，但紐約、洛杉磯房等地產價格又開始攀升，已經達到當年的水平。

華人偏愛房地產，常認為房地產是最好的投資。在過去15 年間，房地產的升值率達到9%。但是，若是把過去25年的投資進行平均，其年升值率是5%。若是把過去100年算進去，年升值率只有3.5%，僅超過其間算平均通脹率一點。

對於未來房地產的走向，人們看法不同。有人認為，房地產泡沫正在形成，因為房地產市場是由低利率推動的，聯儲會已經停止量化寬鬆政策。另外一些人認為，房地產市場還會繼續上升，也許有泡沫，但持有它並不是泡沫。由於通貨膨脹將會來臨，投資者需要硬資產（hard assets），而房地產就是硬資產。

事實上，在許多情況下，房屋是一個消費品，並不是一個好投資。你買這棟房子是因為你喜歡這些豪華設施，而不該把它看成是投資行為。一般買家不會為你的豪華裝修買單。然而你支付房貸是一個好的理財習慣，它強迫你每月儲蓄。

我們希望長期投資房地產將有好的回報。近年通脹很小，今年只有1.7%。希望以後通脹沒有我們想像的那麼壞，但是我們仍然要小心。現在，聯邦政府共有17兆美元債務，而且沒有任何預算平衡的跡象，因此通脹很難避免。作為一般民眾，我們投資房地產應該注意下面幾點。

現金流。你不應當過分關注購房的升值，升值只是許多目標中的一個。購買能夠維持房價的地方很重要，你必須注意當地經濟、犯罪率、學校、房屋破舊程度及地稅。例如，幾年前有人去底特律投資房地產，現在被套進去了。

槓桿。在一個上升市場裡，槓桿作用很厲害。儘管房地產長期只有3%成長，假如首付20% ，每年就是15%回報。利用這個槓桿，你的投資五年就會加倍。但是，若是房地市下降，槓桿也會害人。目前，3%至5%的貸款利率對房地產的投資還能接受。

稅務。單身個人賣掉自住房可以利得25至50 萬元而不用納稅，夫妻倆人的免稅額就是50萬元，前提是五年中你住在房子內至少兩年。假如你擁有出租房，所有與房地產有關的費用，包括折舊都可以抵稅。但是，假如你的年調整後總收入（AGI）超過15 萬，你出租房損失就不能抵稅。然而，房地產長期升值是現實的，你還可以考慮商用1031交換、信託、遺產規畫或分期收款來減輕稅務負擔。

假如你抵押貸款購買房地產，一定要保證有正的現金流，若是負的就不應當購買。購房花費包括每月償還貸款、管理費用、保險費、維修費、房地產稅，有些地方還有學校稅。用房地產出租換取收入。若是租金不能覆蓋花費，這個地產就要考慮了。

例如，你購買一處房地產花費10萬元，每月租金900元，房地產稅和保險每月200元，維修費及其他花費是每月200元。每月淨收入500元，一年是6000元。這樣，你10萬元投資每年掙回6000元，收益率就是6%。若是頭款2萬元，貸款8萬元買房，每月房貸是600元。現金流打平，15年後貸款付清，還可以折舊抵稅。

但是，投資房地地產並非適合每個人，管理地產並不容易。儘管你雇用管理公司管理，免去許多麻煩，仍要根據自己的情況進行考慮。買房首先要考慮首期款、手續費、保險、評估費、律師費、信用分數和時間管理等問題。（作者為註冊會計師）

來源：worldjournal