房產估價的常用方法

房產估價對一般屋主來講可能並不重要，但是對地稅計算、房屋保險、貸款金額、房產銷售及投資分析非常重要。

許多華人在房產要出售時才關注房子價值。與許多商品不同，房產獲益是一個長期實現的過程。房產估價必須考慮到經濟和社會趨勢以及政府管控和多元環境。影響房產價值的因素很多，如供需市場、建造成本、資本收益、現金流量及轉讓速度。 

房產價值並不等於房屋成本或者房屋價格。成本是實際的花費，如材料費用和人工費用。而價格則是人們願意付出的數額。成本和價格會影響到價值，但是不能決定價值。一棟房產的價格也許是15萬元，但是其價值則不一定，或者比它高，或者比它低。房產估價可以是特定日期的官方對房產價值的估計，也可能是進行房產交易時，貸款公司和投資者評估的價值。房產估價的目的是決定房產的市場價值，即在一個競爭和公開市場上最可能被接受的價格。

但是，市場價格也許也?? 等於市場價值。例如，有的房子面臨法拍的威脅，有的賣房是用來支付遺產稅，在某些時間壓力下，房產可能在低於市場價格情況下出售。

精確的價值評估依靠資料的收集和分析。它包括個別房產資料、地區、城市和社區等資料收集和分析，然後算出房價。目前，常用三種方法計算房產價值：售價比較法、成本法和收入資本化法。

售價比較法（sales comparison approach）是一個家庭房產和土地價值經常使用的方法。它通過比較最近銷售的同類房產價格來算出房產的價值。這種比較法要求盡可能選擇同類的房產進行，在最近一年內公開市場上出售，至少要有三四套房產。最重要的是它們的大小和地點類似，其中地點非常重要，因為它對房產的市場價值影響最大。

因為沒有兩棟房產絕對一樣，因此對房產的估價要進行調整。另外，其他的因素也會影響價值，包括建築的年齡和狀況、銷售的時間（特別是銷售時與現在評估時時距多久）、地點、房產特點（空間大小、建築質量、房間數目，是否有硬木地板、車庫、廚房更新、火爐、游泳池及中央空調等）、銷售期限和要求（是否在壓力條件下出售、買賣雙方是否是親戚等）。

成本法（cost approach）可以用來估計改建的房產。這個方法包括建築物和土地分別估價，並考慮到折舊。這些估價加在一起構成整個改建的房產價格。成本法幫助理性的買家評估改建房產費用。有些房產並不常被出售，且不是作為收入的建築，這個方法比較適合像學校、教堂、醫院和政府大樓評估等。

收入資本化法（CAP Rate）是第三種房產估價法。售價除以每年收入（毛收入減去營運成本，包括地稅、水電瓦斯、保險、維修管理等費用）。它主要考量投資的回報和房產產生的收入。這是估計投入產生收入的房產價值常用的方法，如出租住房、辦公商樓和購物中心。使用收入資本化法的評估相當直接，適用於出租金收入的房產。

因地點不同，升值潛力不同，可被接受的資本化率也大不同。一般介於5%到20%。舉例說明，一商業樓每年收租10 萬元，地稅2萬元，保險水電瓦斯維修管理1.5萬元，淨收入6.5 萬元。如果它的賣價是81.25萬，資本化率是8%，即6.5/81.25。資本化率愈高，投資人愈有興趣。買家多希望資本化率高過8%。但熱門的曼哈頓最近資本化率不到4%，也是搶著買，是有另外的原因。

對貸款公司、投資者、保險公司、買家與賣家來說，精確的房產估價很重要。評估一般由專業人士來做。（作者為註冊會計師）

來源：worldjournal