投資美國房產你應該了解的那些事兒

回顧美國房產市場的歷史會發現，從1963年至今，美國共爆發4次大的房地產危機，每次地產危機後均會迎來一輪新的房產繁榮。長期看來美國房產市場具有穩定的回報，只要不在地產危機爆發的市場底部出售，虧錢並非易事。如今，美國正處於上次價格調整期的末尾，開始逐漸回到上升的軌道。
 
分析人士認為，當前房貸利率是處於美國歷史上的低點，而且FED的褐皮書也充分錶態在2015年之前，要緊縮貨幣的可能性是偏低的，可以預計短時間內美國房貸利率不會快速上升，這給美國房產市場復甦帶來了強勁金融動力。再加上由於就業市場和居民收入前景等宏觀因素的改善，當前買房置產非常划算而且安全，將來房價上漲的空間也會十分可觀。全美最大的房屋貸款融資機構房利美的股價從2011年初以來已上漲超過300%，可謂提前預告了美國房產將回歸繁榮。
 
美國房產市場最主要的房屋種類有獨棟別墅、聯體別墅、公寓。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓則不建議考慮。從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工成本高，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，還要支付高額的物業管理費，所以超過20年房齡的公寓基本投資價值較低。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但下面的土地是永久產權的，並會一直升值。
 
持有成本
 
美國房產的持有成本主要有房產稅、物業管理費、保險和維護費等。
 
房產稅：每年分別在十一月和二月分兩次支付，各州各不相同。如南卡羅來納州，其房產稅僅為0.47%。
 
地稅：相當於中國的土地出讓金，地稅與城市有關，每年繳納額一般為成交價的0.01%~0.022%。
 
社區管理費：通常包含社區管理費及房產保洁、綠化、公共設施(游泳池，健身房)、房屋結構的保險等。
 
維護修理費：對別墅而言，屋頂、地下室、草坪、室內裝修甚至車道都需定期維護，成本因情況而異。一般成熟的小區會有物業管理公司按當地房租的8%~10%收取維護費。
 
保險：美國大部分的別墅是木製的，因此政府要求這類別墅繳納強制保險。
 
靜態投資回收期與租售比
 
靜態投資回收期是指從項目的投建之日起，用項目所得淨收益償還原始投資所需要的年限，美國房地產進行租賃的靜態投資回收期一般在七年至二十年之間。以別墅為例，平均租金收益達到7%-11%。由於默特爾比奇為旅遊城市，有長達9個月的旅遊旺季，如果以短期出租為主，如日租、​​週租，那麼平均收益可達到15%，甚至21%，回報非常可觀。
 
如何選合適的地段
 
不是美國房產都能升值，而是處於好地段的房產才能升值，地段的重要性正如美國房地產大亨特朗普在《交易的藝術》一書中寫到，“在房地產行業中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段。”他對好地段的界定值得中國投資者學習，好地段可以從以下四個條件來判斷：
 
1.擁有優美的景色和良好的自然環境。
 
2.所處的商圈有增長潛力。
 
3.具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質量的公共服務的房子增值潛力巨大。
 
4.最後也是最關鍵的，要能滿足人們的虛榮心和聲望的要求。

虛榮心和聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過普通的商品。有錢人積累財富的速度遠超過普通人，滿足有錢人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產，即使買得貴，其增值速度也會很快使投資物有所值。虛榮心可以來自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以來自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區文化層次較高等。

文章來源：美房吧