經濟不景氣，付不出房屋貸款怎麼辦? “房貸合約調整”替您保住房子!

美國的次貸危機造成銀行業嚴重虧損，大批屋主因此面臨法拍的窘境，為了幫助華裔居民從法拍的困境中走出來，在房市下滑的形勢下適時修改房貸合約，在今天的文章中，專精房地產法的華裔律師鄭博仁，鄭律師將針對Loan Modification「房貸合約調整」之相關議題做解析。為深陷房貸危機中的華裔屋主指點迷津。在金融危機及高失業率不斷的衝擊下，許多華人屋主無法重新貸款又付不出房貸時，會選擇放棄房子，而以Short Sale、法拍或申請破產來處理困難。

問:親愛的鄭律師您好，我四年前在拉斯維加斯買了兩棟房子，因為防價貶值的太厲害，，我已經付不出高額房貸，請問我該怎麼辦? (Don - Monrovia)

答:親愛的Don先生您好，在美國，銀行非常鼓勵民眾貸款，只要你能夠證明自有房屋的價值，就可以得到相應的貸款。比如房屋的價值是50萬元，你就可以得到最多50萬元的貸款。但由 於受到經濟危機的影響，現在很多屋主無法償還高額房貸。為此，我建議屋主向銀行提出修改房貸（Loan Modification），共有四種方法：1、降低利息；2、延長分期付款的期限；3、抵消過去的欠款；4、減少貸款總數”

修改房貸的款步驟如下：1、如果屋主要向銀行提出修改房貸，就必須具備相當充分的理由，說明自己的困境（Hardship），例如自己被公司解聘或患有疾 病等；2、申請修改房貸需要出具以下材料：A、困境說明；B、向銀行提出具體的解決方案；C、收入證明； D、薪資證明；E、最近兩個月的銀行帳單；F、銀行存款證明； G、貸款資料的副本；H、律師提供的信函或相關法律文件。
             
其中，Hardship 信函是最重要的，因為其他項目都很具體。Hardship 信函的內容必                須包括. A. 自我介紹 B.你的請求C. 您必須清楚解釋hardship的原因 (如前述提及，您被解僱或是有工作傷害等等) 4.解釋您的收入與開銷5.解釋你解決困難的計畫 6.提供貸款公司最方便的連絡方法。

由於大量法拍屋會造成銀行嚴重的虧損，愈來愈多的銀行傾向接受損失較小的Loan Modification，當然申請「修改房貸合約」要符合規定的條件；例如該房產已無淨值無法重新貸款、利率調漲每月付款大增、屋主遭遇困難導致收入減少、屋主已經繳不出房貸、必須自住屋等等。不同銀行可能還有附加不同的條件。不過直得注意的是，如果您的DTA (Debt to income) 低於38%，則有較多調整房屋貸款的機會! 所謂DTA指的是，PITIA (Principle,  Interest tax, Insurance, Association fee ) 除以您 每 個月的收入。

如果對每月繳付房貸有困難，申請「修改房貸合約」是保住房子的好辦法，優點是政府及銀行承擔了大部分損失，幫助屋主度過危機，降低法拍屋繼續丟向市場，有 助於整體經濟好轉，經濟好轉後房地產市值回升時，銀行和屋主都是贏家了。但是申請Loan Modification手續繁雜，有些人第一通電話就被銀行拒絕，不得其門而入，詳情可電洽鄭博仁律師事務所諮詢。
在初步了解Loan Modification「房貸合約調整」之相關法律常識之後，鄭律師要提醒屋主在簽署房屋買賣合同前，不要輕易轉讓房屋抵押的所有權，簽署房屋買賣合同前，也應資旋專業律師，並拒簽任何不合理的條款及約定等等，希望今天的文章對大家有所幫助!