管理費遲繳 當心房子被拍賣

屋主們請留意，倘若你一直遲繳大樓或社區管理費（HOA fee），有可能面臨房屋遭拍賣的命運。即使不存在法拍風險，管理費長年累積加上高利息，也得做好荷包大失血的準備。

根據估計，全美近八成新屋設有社區或大樓管理委員會，約有6500萬人居住在這類房屋，每月需繳交300或400元左右的管理費，做為維護社區環境之用。

重點來了，自80年代起，部分州賦與管委會「超級優先權」（super lien），對嚴重拖欠管理費的屋主行使債權，拍賣其名下房產並優先受償。一般來說，房屋貸款銀行具有優先受償權，但在此情況下，管委會取得法院裁決後，能領先銀行行使權利。目前全美近30州採行此規定。

2014年8月哥倫比亞特區上訴法院裁決，依「超級優先權」規定，管委會不僅可優先受償，甚至能剝奪貸款銀行對房產的所有權利。

德州Matt Martin不動產管理公司副總裁涂法洛（Jason Tufaro）說，管委會越來越精明，深知面臨財務困境的屋主最先停繳管理費，絕不會隨意積欠房貸。

2010年近10萬3000戶大樓公寓遭法拍，數目多到讓貸款銀行應付不暇，管委會遲遲收不到款項，便開始積極行使超級優先權。

「社區協會機構」（CAI）代表全國3萬3000個管委會，資深副總裁鮑曼（Dawn Bauman）說：「沒有社區委員會想拍賣鄰居的房屋…但尤其當屋主棄置房產不管時，委員會基於社區整體利益，必須有所行動。」

依據法規，管委會須事先將「超級優先權」註明於管理規章，並等待相當時間才可行使權利。例如在科羅拉多州，當累積欠費相當於6個月金額時，即發生優先權，內華達州則規定9個月。此外，房地美及房利美所管理的房貸，仍擁有第一優先權。

來源：worldjournal