什麼是短售屋（Short sale）？

   目前在美國加州的房地產市場上“短售屋”還是很多。Short sale的英文解釋是：the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。意思是：貸款公司同意承擔經濟損失，允許屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。可是市場上所見到的賠本出售屋，大都是還未征得貸款方的同意，由屋主或經紀人定價而掛牌出售的房子。由於每棟房子的屋主和貸款公司都不一樣，所以短售屋的買賣成功率也不一樣，有的可以賣掉，但一般需要很長時間（2到6各月是正常的），有的最後也可能有被拍賣或被銀行收回。

    為什麼會出現短售屋（short sale）？

    屋主在高價時貸款買進，由於各種原因屋主不能繼續還貸，這時屋主有幾條路可走：

    1. 向貸款行申請降息或修改貸款方式從而降低每月的還貸數目，繼續擁有產權。(Apply loan modification)

    2. 放棄產權，一走了之。可是這樣做會毀了自己的信譽，在今後的七年中都很難再貸款買任何東西。 (walk away)

    3.屋主委託經紀人掛牌賠本出售。（short sale）

    可是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得，都不夠還銀行的貸款，自己又沒錢補貼差價，也不想放棄產權而毀壞自己的信譽。這時屋主向貸款公司提出申請，希望貸款公司同意賠本出售並承擔差價的經濟損失。如果貸款行批准了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽不會毀得那麼慘。銀行會根據每個屋主的具體困難和經濟情況（hardship）來決定是否願意原諒屋主並承擔損失。

    短售屋（Short sale homes）的買賣過程

    比如一個屋子前幾年是80萬買的，現在貸款還有70萬，可是這個房子的市場價只有50萬。那賣方經紀人和賣方商量好，這個房子標價48萬上市。一般如果屋況好的房子，會收到幾個訂單。 賣方經紀人會和賣方商量， 接受一個最高最好的出價單。那其它的出價單就成候補的了(backup Offer). 找到最佳買主之後，我就按照貸款公司的要求準備各種檔：屋主的困難聲明書（hardship letter），銀行存款證明，工作收入證明和過去兩年的稅單（W2form）；買主的購買協議（purchase agreement）；賣房費用清單（seller＇s closing cost）以及估價用的鄰近房屋買賣歷史對比（comparables）等等，這些檔檔案（short sale package）準備好了就交給貸款公司的損失處理部門（loss mitigation department）。

    剩下來就要等待貸款公司的批復了。這個過程如果他們需要什麼檔， 還有繼續提供。如果貸款公司提出什麼條件，也要和買賣雙方商量看看是不是可以同意銀行提出的條件。 如果屋主當年買房的時候有在兩個銀行申請的兩個貸款， 事情就更複雜了。不光第一個債主要同意賣， 第二個債主也要同意才可以。

    還有就是及時兩個銀行都同意賣了， 賣價也要由專業的估價機構評估，並不一定是買方的出價，有可能會高出很多。並且還附帶一些其它的條件。所有的結果都要看和銀行談判的結果。

    為什麼有那麼多的賠本出售屋（Short sale homes）上市呢？

    連續幾年房價上漲時，市場上幾乎就見不到賠本出售屋，房價跌了以後，擁有負資產的屋主越來越多，這時如果屋主的經濟情況發生了變化，比如說失業，降工資，離婚，工作調動了以後或家裡掙錢的人生病，去世了等等，屋主確實不能繼續償還貸款而不得不賣房，這才應該是賠本出售屋上市的真正原因。

    可是，現在卻有很多屋主，他們的經濟情況根本就沒有發生變化，如果願意，他們完全可以繼續還貸，但是眼看自己的房子成了負資產，心裡很不舒服，而市場上的房子又很便宜，所以有的屋主就決定先去買棟便宜的房子，再掛牌爭取賠本出售負資產的房子。因為對屋主來說爭取賠本出售的工作都是由經紀人來做，如果通過了，屋主的信譽損失也不大，而且還不用支付任何費用，因為經紀人的傭金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的賠本出售屋。不過這種情況下的賠本出售當然很難得到銀行的批准。

圖文來源：美國資訊網