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目前在美國加州的房地產市場上“短售屋”還是很多。Short sale的英文解釋是:the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。意思是:貸款公司同意承擔經濟損失,允許屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。可是市場上所見到的賠本出售屋,大都是還未征得貸款方的同意,由屋主或經紀人定價而掛牌出售的房子。由於每棟房子的屋主和貸款公司都不一樣,所以短售屋的買賣成功率也不一樣,有的可以賣掉,但一般需要很長時間(2到6各月是正常的),有的最後也可能有被拍賣或被銀行收回。
為什麼會出現短售屋(short sale)?
屋主在高價時貸款買進,由於各種原因屋主不能繼續還貸,這時屋主有幾條路可走:
1. 向貸款行申請降息或修改貸款方式從而降低每月的還貸數目,繼續擁有產權。(Apply loan modification)
2. 放棄產權,一走了之。可是這樣做會毀了自己的信譽,在今後的七年中都很難再貸款買任何東西。 (walk away)
3.屋主委託經紀人掛牌賠本出售。(short sale)
可是屋主按照房價下跌後的市場價所賣房子的全部所得,都不夠還銀行的貸款,自己又沒錢補貼差價,也不想放棄產權而毀壞自己的信譽。這時屋主向貸款公司提出申請,希望貸款公司同意賠本出售並承擔差價的經濟損失。如果貸款行批准了,屋主就不用支付任何費用,而且信譽不會毀得那麼慘。銀行會根據每個屋主的具體困難和經濟情況(hardship)來決定是否願意原諒屋主並承擔損失。
短售屋(Short sale homes)的買賣過程
比如一個屋子前幾年是80萬買的,現在貸款還有70萬,可是這個房子的市場價只有50萬。那賣方經紀人和賣方商量好,這個房子標價48萬上市。一般如果屋況好的房子,會收到幾個訂單。 賣方經紀人會和賣方商量, 接受一個最高最好的出價單。那其它的出價單就成候補的了(backup Offer). 找到最佳買主之後,我就按照貸款公司的要求準備各種檔:屋主的困難聲明書(hardship letter),銀行存款證明,工作收入證明和過去兩年的稅單(W2form);買主的購買協議(purchase agreement);賣房費用清單(seller's closing cost)以及估價用的鄰近房屋買賣歷史對比(comparables)等等,這些檔檔案(short sale package)準備好了就交給貸款公司的損失處理部門(loss mitigation department)。
剩下來就要等待貸款公司的批復了。這個過程如果他們需要什麼檔, 還有繼續提供。如果貸款公司提出什麼條件,也要和買賣雙方商量看看是不是可以同意銀行提出的條件。 如果屋主當年買房的時候有在兩個銀行申請的兩個貸款, 事情就更複雜了。不光第一個債主要同意賣, 第二個債主也要同意才可以。
還有就是及時兩個銀行都同意賣了, 賣價也要由專業的估價機構評估,並不一定是買方的出價,有可能會高出很多。並且還附帶一些其它的條件。所有的結果都要看和銀行談判的結果。
為什麼有那麼多的賠本出售屋(Short sale homes)上市呢?
連續幾年房價上漲時,市場上幾乎就見不到賠本出售屋,房價跌了以後,擁有負資產的屋主越來越多,這時如果屋主的經濟情況發生了變化,比如說失業,降工資,離婚,工作調動了以後或家裡掙錢的人生病,去世了等等,屋主確實不能繼續償還貸款而不得不賣房,這才應該是賠本出售屋上市的真正原因。
可是,現在卻有很多屋主,他們的經濟情況根本就沒有發生變化,如果願意,他們完全可以繼續還貸,但是眼看自己的房子成了負資產,心裡很不舒服,而市場上的房子又很便宜,所以有的屋主就決定先去買棟便宜的房子,再掛牌爭取賠本出售負資產的房子。因為對屋主來說爭取賠本出售的工作都是由經紀人來做,如果通過了,屋主的信譽損失也不大,而且還不用支付任何費用,因為經紀人的傭金是由銀行來支付的。因此市場上就出現了各種各樣的賠本出售屋。不過這種情況下的賠本出售當然很難得到銀行的批准。
圖文來源:美國資訊網
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