在美投資房地產的所得稅

近兩年，越來越多的中國公司個人到美國投資房地產，特別是最近美中十年簽證互惠後，投資熱潮將有增無減。在美投資房地產，就會產生收入，就要交所得稅。房地產是受稅務政策影響很大的行業，不同的投資形式，不同的收入型態，及非美國人的不同，所得稅也就不同。一般而言，美國對外資沒有稅收優惠政策，某些方面甚至比美國人的納稅更高。因此，了解在美投資房地產所得稅，對中國投資者非常重要。

外國在美投資形式主要採取有限公司(Inc)，有限責任公司(LLC)，有限合夥人公司(LP)，房地產投資信託(REIT)和個人等，收入型態包括租金收入，經營利潤，股息分紅，債券利息，及買賣房地產的資本利得等。美國人和居民全球收入徵稅，公司所得稅包括資本利得從15%到35%，個人所得稅從10%到39.6%，個人資本利得最高20%。外國公司個人不管收入來源只對有效聯繫美國貿易或生意(ECI)、或美國來源的收入徵稅。如租金收入和資本利得是美國來源的收入，由美國公司支付的股息利息是美國來源的收入，外國公司支付的利息如有效聯繫美國貿易或生意也是美國來源的收入。

有效聯繫美國貿易或生意外國公司個人，同上述美國公司或個人一樣，用淨額法(Net Basis)繳累進稅。只要在美從事通常的生意活動就被認定為經營美國貿易或生意。僅擁有未改良房地產或住宅自住，擁有單個房產用淨租金法租給單個租客，擁有美國公司不超過50%的股份，不是美國生意。用淨租金法租賃商業樓宇是否美國生意要依具體情況。外國公司個人積極管理商業地產，付各種費稅和保險等等，構成美國生意。總之，國稅局用生意行為或資產使用檢驗美國來源收入是否有效聯繫美國貿易或生意，只要符合其中之一，就按淨額法納稅。

對於非有效聯繫美國貿易或生意(Non-ECI)的美國來源收入，用總額法(Gross Basis)繳稅。比如房地產由美國公司管理，外國公司個人只坐收股息租金，是被動收入，用總額法按30%繳預扣稅(Withholding Tax)。也就是說，房地產管理公司付給外國公司個人收入時，每1萬元要扣3千元並填1042表繳報給國稅局，否則被罰。還有，外國公司建立的美國有限公司，非美國生意的收入和付給母公司的利息，合夥人公司支付的利息是美國來源的收入及房地產投資信託的股息分紅按30%預扣，但房地產投資信託處置或出售美國房地產的收益分給外國投資者按35%預扣。

同時，非美國貿易或生意的外國公司個人也可選用淨額法。淨額法對外國投資者會比較有利，因為允許扣除所有有關費用，包括折舊和利息等，通常這些費用扣除後會出現虧損，也就不用繳所得稅。但到房地產出售時，由於折舊減少了成本基礎，會產生較高的資本利得，要繳較高的資本利得稅。

外國公司用美國子公司投資房地產並與美國生意相聯繫，美國子公司將利潤或分紅匯回外國，其相當於股息分紅(Dividends Equivalent), 還要繳30%分公司利潤稅(Branch Profits Tax)。分公司利潤稅是在公司稅之上繳交的，兩稅相加，實際稅率超過50%。外國公司可用利潤在美再投資以省稅。同時，關掉所有美國生意的最後一年不用繳分公司利潤稅。公司稅是有限公司才有的雙重稅，外國公司投資美國房地產大多用有限責任公司(LLC)，雖然要繳分公司利潤稅，但不用繳公司稅。除非選淨額法，非美國生意的外國分公司將利潤匯回外國母公司，也不用繳分公司利潤稅。

美國與外國簽訂的稅務協定，按照對等或與美國人平等的原則，可以減輕外國投資的一些稅負。如某些證券投資的利息股息免稅，公司分紅依不同協定，從0%到15%到20%不等，而不是30%繳預扣稅。協定也減少分公司利潤稅，按總額法參照美國全資公司股息分紅納稅，現行稅率20%。租金收入按總額法還是30%，按淨額法最高35%(個人39.6%)。出售房地產的資本利得同樣20%。美國與中國簽訂的稅務協定與大多數國家大體相同，可以參照上述規定。（作者為註冊會計師）

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