如何處理租屋糾紛

筆者多年來曾代表房東及房客處理租務糾紛案件。試過房客來諮詢後房東又來，因為有利益衝突而要婉拒給予房東諮詢。現與讀者分享一些基本法理及案例：

1）房客不付房租：

不付房租，房客一般提出地方不能居住或設施有問題，導致不能居住或經營業務，所以拒付房租。

除非理據十分充分（例如拍照），這種不付房租的理由一般很難成立的。房客若要與房東據理力爭，必須保存所有證據，並書面通知房東要按租約履行維修責任。但若租約注明由房客負責維修，那麼房客必須提出證據房子有嚴重安全問題等。

2）房客提早搬走：

筆者有客戶由於突發事故不能負擔昂貴房租而提早搬離。雖有事前通知房東，並為房東找新房客，但不代表房客可以不履行租約義務。筆者詢問客戶為何會認為在租約未屆滿就搬離而不必對房租負責，客戶說她亦是如是放過她的房客。房東控告客戶賠償租金外，還要賠償維修責任等超過5萬元。客戶自己有房子，淨值超過10萬元。房東有可能會動她房子，兼且客戶承受不了吃官司的壓力。結果雙方和解成功，客戶賠償扣除保險押金外的租約期內租金。

筆者奉勸房客讀者：簽了租約就是有效協議，不可以在租約未到期前就搬離，甚至有房客把搬離前一個月的租金都不付，認為房東可用保險押金替代租金。這是明顯違約行為。除非房東放棄依法追討，否則房客多半會輸掉官司。若房客好像筆者的客戶，有家產，或有固定收入，房東大有機會要用客戶家產或收入賠償。換句話說，除非房客身無分文，一走了之或準備申請破產保護，否則犯不著冒吃官司的風險而蓄意違約。

3）合夥租店經營生意，合夥解散其餘房客繼續經營，但最後欠房租：

房東一般會要求每個合夥人以房客或擔保人身份簽約。所以，即使合夥解散，不代表離任的合夥人脫離租約責任。筆者的客戶，雖然已脫離合夥，但因剩下的合夥人欠租兼失蹤，所以被房東控告欠租。

4）房客把生意轉讓：

如上所述，雖然生意已轉手，但租約責任仍在。除非房東願意簽署檔，同意轉讓租約兼且釋放原租客的租店責任，否則即使房東同意轉讓不等同原租客的租店責任就消失。房東不釋放的話房東有權向新舊房客追討。

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