美國稅務：租賃收入和費用

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您因出租不動產或個人財產收到的現金或公平市場價值的資產或服務是您的可課稅的租賃收入。通常您可以從租金收入中扣除出租物業的開支。不動產相關的收入及開支通常申報在1040副表E【附加收入和虧損】上。如果您提供大量的服務主要是方便您的租戶，請在1040副表C上【獨資企業利潤或虧損】申報您的收入和開支。如果您從事個人財產租賃的業務，請用1040副表C或C-EZ【淨營業利潤】申報與個人財產租賃相關的收入和開支，若不是從事此項業務則直接在1040表【美國個人所得稅報稅表】的第 21 和 36 欄位上申報。

多數人以現金收付制經營，這就是說當他們真正地或肯定地收到租金後才算作租金收入，然後再扣除他們的開支。租金收入包括：

1. 取消租約支付的金額 - 如果租戶付錢給您取消租約，這筆錢也是租賃收入，須在您收到的那年中申報。
2. 預付租金 - 通常您把任何預付租金在您收到的那年中列為收入，無論租金所包含的時段為何或您使用何種會計原則。
3. 租戶支付的開支 - 如果您的租客支付您的任何開支，這些款項屬於租金收入。如果開銷被視為可扣除開支，您也可以扣除這些開支。
4. 押金 - 不要將押金列為您的收入，如果您可能需要在租約結束時退還。如果在年度裡因為承租人提早搬離租處而構成違約，您因而您保留了部份或全部的押金，這筆錢就要計入那年的收入。如果因為承租人損壞物業，您因而保留了部份或全部的押金，請將您保留的金額包含在該年度的收入中，如果您的作法是將修理費列為開支來申報扣除的話。如果您的作法不是將修理費列為開支申報扣除，而是用押金來支付這些開支，則不必將保留的金額包含在收入中。如果押金被當作承租人最後一個月的租金，這筆錢是您在收到時就包含在收入中的預付租金，而不是作為上個月的租金。

可從您的總租金收入中扣除的開支的例子包括：

1. 折舊 - 對您資產的報廢、磨損和破壞(包括變舊)的補貼。當您的租賃資產開始使用時您開始進行折舊。您可以使用4562表【折舊和攤銷】(申報折舊)以收回部份或全部的原始取得的成本和改善的成本，在您的將出租物業開始使用的那年開始，以及在任何年度中進行改善或添加陳設。
2. 維修成本 - 讓您的物業保持良好使用狀況但不增加物業的價值的開支。
3. 營運開支 – 租賃物業的其它營運開支，例如雇員的工資或獨立承包商(土地管理員、檔案管理員、會計人員、律師等)因提供服務而收取的費用。

如果您是繳納現金的納稅人，您不可以扣除未收取的租金作為您的開支，因為您尚未將該租金納入到收入中。維修費用，如材料通常得以抵扣。維修與改善之間的差異討論，以及有關大多數租賃物業的折舊資訊，請參閱527號刊物【住宅租賃物業】(包括度假屋的租賃)。如需更多有關折舊的資訊，請參閱946號刊號【如何折舊物業】。

另有一些有關租賃您住家或度假屋的特殊規則。有關這類的租金收入，或租賃金額低於公平市場價值的資訊，請參閱主題 415。

如果您不使用出租物業作爲住家而是用來出租以賺取利潤，您的出租開支抵扣可高出您的總租金收入，但有一定的限制。有關這類的資訊，請參閱主題 425。

取得更多有關租金收入及開支，包括消極性活動損失限額的資訊，請參閱527號刊物和925號刊物【消極性活動和風險規則】。

來源:IRS