住房出租的省稅

在華人社區，住房出租相當普遍。許多人為了避免報稅，收房租只收現金。其實，住房出租如實報稅，只要方法得當，不僅不會多繳稅，反而可以多省稅。由於住房出租包含了政府鼓勵的生意和房地產內容，享有比其他投資方式如股票買賣及銀行存款更多的稅務優惠。同時，住房出租與自家住房緊密聯繫，也便於兩者的轉換，可以充分利用自家住房出售盈利免稅的稅務優惠。在當前房地產上升期，住房出租可以增加收入、房產增值和省稅，可謂「一舉三得」。

目前，住房出租只有一年在14天以下不用報稅，14天以上必須報稅，否則會被罰款。但住房出租報稅可以合法省稅。首先，房租收入用各種租房費用扣除後，贏利會減少甚至虧損。房租收入可用抵押貸款利息、地稅、清潔費、修理費、水電費、保險費、律師會計師費、房屋和裝修折舊費等扣除。特別是扣除折舊費後，租房往往會出現帳面虧損，但房東還是有正的現金流入，即實際上是租房贏利，但房東卻免稅甚至省稅。房屋價值減去土地價值後可以27.5年直線折舊。

假如房產價值50萬，其中土地價值10萬，每年可折舊1.45 萬。雖然折舊使房屋的帳面價值減少，但在當前房地產上升期，房屋的實際價值是增加的。而且，房客的租金為房東付貸款利息和地稅（折舊相當購房本金），若干年後房產歸房東。因此，房屋折舊可以說是最大的住房出租減稅，租房報稅有利無害於房東。

租房報稅的虧損按風險規則（At-Risk Rules）和被動行為損失規則（Passive Activity Loss Rules）扣稅。風險規則限制扣稅只能是實際損失的數額。被動行為損失規則限制虧損扣稅只能是被動收入的部分。租房虧損首先以風險規則為准，按實際損失計算；然後以被動行為損失規則為條件，看住房出租是否被動行為。被動行為是房東不參與管理，將房屋交給管理公司，扣除管理費等後，每月坐收租金，虧損只能從租金中扣，不能扣除如工資等其他收入。累計被動虧損可在將來的被動贏餘扣中除。

另一種是房東積極參加租房管理，如收房租，修理房屋，繳水電費等。大多數華人房東屬於這類行為。這類房東每年最多可從其他收入扣除2.5萬元，但調整後的總收入（AGI）超過10萬元允許扣除數額將逐步減少，超過15萬元將不允許扣除其他收入。假如房東家庭收入9萬元，扣除2.5萬元租房虧損，即使按15%聯邦稅率算，也可省3750元，加上州稅省稅更多。

第三種是非被動行為 (Not Passive Activity)，其是房地產專業人士。國稅局規定是超過一半的工作或生意時間和每年750個小時以上（即每周約15個小時）用於各種房地產業務。這類行為的租房虧損不受收入限制，可以無限制扣除其他收入。如果夫婦有一方是高收入，另一方是房地產專業人士可以利用租房省稅。

第四種是從事房地產生意的專業人士，他們收房地產管理費，用自己的房屋出租產生收入，他們用小生意C表而不是E表報稅，還可以用家庭辦公室、商業旅行和汽車費用等扣稅。折舊也可放在C表扣稅，以減少自雇稅。租房虧損也可扣除其他收入不受限制。

但租房報稅的房屋折舊減少了房屋的帳面價值，也增加了將來房屋出售時的贏利。資本利得按20%稅率計，而累計折舊所增加的資本利得最高按25%稅率計。因此，如不作稅務規劃，之前的租房省稅最多只是延稅而已。但如果住房出租在房屋出售前兩年轉換為自家住房，或五年中有兩年自住，就可得到每年50萬贏利的免稅，就可以全部抵銷累計折舊有餘，之前住房出租報稅的省稅也就永久省稅了。

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