置換房產 以投資助延稅

在美國買自住房，每個人終身有25萬元的免稅額。但對於房地產投資者來說，賣掉投資房後並不能享受這一優惠政策。今天我們就要來介紹一項叫做1031稅法(Tax Deferred 1031 exchange)的聯邦延稅稅法。

什麼是1031稅法 及如何操作

Tax Deferred 1031 exchange，可理解為同類資產置換條例。納稅人把出售投資資產盈利用於投資同類型資產，得以延遲支付所得稅。它並不僅僅適用於房產，幾乎適用於所有用來投資的資產，除了：私人資產如自住房產；非投資房產如度假屋(如果是兩家庭三家庭的，自住的家庭不符合資格，出租部分可以) ；存貨(如供出售的商品)；合夥人股份；公司股票。

舉例來說，十年前李小姐買了一處投資房產，買價為23萬，今年出售為83萬，所得利潤60萬。扣除一些免稅額和折舊費，50萬為必須繳稅的額度。聯邦長期持有所得稅稅率通常為15%，紐約州和紐約市通常為11%，李小姐要繳13萬的稅。如果她利用1031稅法，就暫時不用繳納這13萬元的稅。但她必須馬上把賣房所得利潤，去買另一個投資房。

在投資人賣掉原房產，所有的賣房收入必須直接進入1031中間人的代管帳戶。當投資人物色好替換房產時，中間人把錢直接以合同定金和尾款的形式轉給對方的律師或者賣家，然後完成替換房產的過戶。中間人一般由買方律師決定，可以是一個有這方面資質的律師也可以是一個做1031延稅計畫的公司。這個中間人必須和想要做延稅計畫的客戶在近兩年內沒有任何雇用關係。

如何避免1031延稅失敗 及其弊端

需要注意兩個時間點。第一點：在賣出原房產後的45天內必須明確想要買進的房產—與地產經紀簽約或告訴1031中間人想要買進的房產，需要列出一至三棟想要置換的房產名單。如果最終買入的房產不在其中，就算交換失敗。第二點：在180天內，置換的房產必須過戶，否則也算交換失敗，所得稅還是要正常上稅，還會損失期間找律師或者1031公司的花費，約750至1500元。

因此，盡量現金購買，以防止貸款環節出現問題。提早對於想要置換的房子有一個大致了解。簽合同時寫上30天內必須過戶，防止賣家在過戶時拖拉。確保置換的房產不存在違章建築或仍有租客滯留。房產的所有者必須是同樣的主體，或者夫妻所有，不可以更改，不然會導致交易失敗。

1031稅法是延稅，而不是節稅省稅，最後賣房所得稅還是要交。也許那時候稅率會上升。例如在2014年，收入在稅率為39.60%的納稅人長期持有所得稅就要支付20%，而不是以前的15%了。(「安家紐約」節目網頁www.sinovision.net/livinginny)

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