美國應稅收入之出租住宅與度假屋

​

如果您收到出租一個住所單位的租金，如一棟房屋或公寓的租金收入，您可以扣除某些開銷。這類的開銷可以包括房屋貸款利息、房產稅、意外損失、維修、水電雜支、保險、及折舊，這些開銷會減少租金收入的應納稅額。您通常可在1040表【美國個人所得稅報稅表】和1040表副表E【附加收入和虧損】上申報收入和支出。如果您以出租謀利，不使用住所單位為本人居住處，那麼您可以扣減的租金開支可以超過您的租金收入總額。但是您的租金損失，通常將會被“風險”規則和/或被動(無實質參與)投資規則限制。有關這類限制的資訊，參閱925刊物【被動(無實質參與)投資和風險規則】。

如果您出租一個住所單位給他人，而您也用此作為本人的住宅，那麼您可抵扣的租金開銷可能會受限制。如果您在報稅年度中本人使用此住所的時間超過下列二者之中較多的一項時間:

1. 14天或
2. 以一個公平的租金價格出租給他人總天數的10%,

則您會被認定使用這棟住所為本人的住宅。您有可能會使用一個以上的住所單位為當年的本人住宅。例如，如果您在主要的住家中住了11個月，您的主住家就會當成一處個人居住處的住所單位。如果您年度內在度假屋住了另外的30天，您的度假屋也會被當成一處個人居住處的住所單位，除非您在年度內以公平的租金價值把度假屋出租超過300天。

個人使用的住所單位的一天是被下列人等使用的任何一天：

1. 您或任何其他擁有其中權益的人，除非您把您的權益以一份共享的凈值融資的協議租給了另一個業主，作為他或她的主要住家
2. 您的家庭成員，或任何其他享有其中權益的人的家人，除非這位家庭成員將這棟住所作為他或她的主要住家，同時也支付公平的租金價格
3. 任何人在協議下讓您使用一些其他的住所單位
4. 任何人支付少於公平的租賃價格

如果住所單位用於出租和個人使用，您通常必須以雙方使用目的的天數為基礎將總開支分攤於出租用途和個用途。您將無法扣抵超出租金收入總額限制的開支(您的租金收入總額減去出租部份的房屋貸款利息、房產稅、和意外損失、以及租賃開支，如房地產經紀人費和廣告)。但是，您也許能將某些租金開支推到下一年，但需根據那年的總租金收入的限制而定。如果您在1040的附表A【列舉扣除額】中列舉扣除，您仍然可以扣除您個人部份的房屋貸款利息、房產稅，以及列在附件上的意外損失。

當您使用的住宅單位作為本人住宅而用於出租的時間少於 15天則有特殊規則。這種情況下，不用申報任何的租金收入，也不扣除租賃開支的任何費用。

另一種特殊的規則適用於當您把您家的一部份租給您的雇主，並在該租用空間中為雇主提供服務。這種情況下，要申報租金收入，而且在某些限制下可扣除出租部份的房屋貸款利息、房產稅、和意外損失、以及租賃開支，但不能扣除任何業務開支。有關這些限制的資訊，請參閱587號刊物【為業務使用住宅】(包括日間兒童托育服務提供者的使用)。

有關提供住家物業的租賃的資訊，請參閱527號刊物【住宅租賃財產】(包括度假屋的租賃)。

來源：美國國稅局IRS