政府稽查房地產專業抵稅

2015年2月，房地產經紀高女士收到紐約州稅務局稽查局(Income/Franchise Desk Audit Bureau)關於她2012年房地產出租的問卷(Questionnaire)，要求她提供紐約市三處、佛州兩處出租物業的參與時間表。高女士答卷兩個月之後，4月下旬收到試卷結果，不但2012年不及格，約6萬6000元的出租虧損不允許扣減(Disallow)，因此欠稅6500元加利息共7600元(聯邦欠稅2萬500元)，2013年也以此類推，同遭罰款6700元(聯邦欠稅2萬4000元)，兩年帳單加在一起約7萬元。這讓她瞠目結舌，遂委託會計師權衡對策。

高女士的問卷不及格，並不代表她沒有實質性地參與房地產活動。筆者認為此案的轉機在於高小姐能否證明她親身(實質性地)參與出租管理，而日誌(Daily Log)是記錄她每天活動時間、地點的關鍵證據。如果她2012及2013年的工作日誌能夠證實累積工作時間超過750小時，紐約市的每處出租物業(佛州除外)累積工作時間超過100小時，則滿足國稅局對於房地產專業人士(Real Estate Professional)實質性參與活動的要求，房租虧損得以扣減。因此當務之急是「濃縮」她的日誌，選擇頁(Samples)提供給州稽查局。

房地產專業人士依個人習慣不同，有的使用月曆，有的使用課堂筆記本，有的使用可隨身攜帶的記事本，當然還有更多的人使用手機電腦。但就舉證而言，電腦文件的可信性較弱，因為容易偽造，不易被稽查局接受，而龍飛鳳舞的手寫體比較真實可信。高女士提供的是課堂筆記本，在徵得紐約州稽查局的同意後，兩年各選若干頁作為例證送稽查局，三個月之後，她收到稽查局的欠稅調整通知，2012年欠稅為零，2013年欠稅降至1410元(佛州兩處虧損不允許扣減)，稽查局接受了紐約州兩年的出租虧損扣減。

我們來進一步比較一下房地產專業人士實質參與的不同形式。高女士屬於專職專業人士，她自己有兩家房地產管理公司(均為1120S)，還有三處(紐約市)物業在個人名下出租，再加上她「掛靠」的房地產公司(Real Estate Brokerage)，因此時間(全年750小時，每處出租物業100小時)對她來說不是問題，但對於某些非專職「掛牌」經紀來說，情況就有所不同，試舉一例。

詹妮佛任職銀行預算部門，因與先生的收入超過15萬元，所以個人及小公司(1120S)名下的出租虧損都無法扣減，為此她於2013年底考取房地產執照，掛牌Re Max距家附近的分公司，於2014年名正言順地扣減了約5萬元的虧損。假定詹妮佛2015年同樣面臨紐約州的稽查，她能否化險為夷呢？詹妮佛是銀行朝九晚五的雇員，房地產只能算作她在業餘或周末從事的副業，所以她的日誌必須出示周一至周五晚間習慣性(Regularly)地從事房地產業務，同時顯示周六、日規律性(Routinely)地現身於出租房、展示屋(Open House)、驗房簽約等一系列實質性的房地產活動。詹妮佛要保證每周至少工作15個小時(全年750小時)方能達到國稅局對房地產專業人士實質性參與的要求。

如果詹妮佛的本職工作是彈性工作時間(如保險公司經濟或半職員工等)，她的日程安排就會輕鬆許多，相對來說被稽查的機率也會低得多。

房地產專業執照是調降中高收入家庭稅率的有效「槓桿」，唯投身於副業之前，要充分了解與評估房地產業的艱辛(競爭最激烈，耗時最長久)與風險，在此房地產業特別是華人市場持續復甦，欣欣向榮之際，才能收穫實至名歸。

來源：worldjournal