公寓共和國？租屋需求帶動美國新屋營建

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根據市場觀察（MarketWatch）的報導，美國房市在2009年4月觸底後至今，多家庭住宅營建已增長了466%，已經比傳統新屋硬件的主力獨立屋高出2倍。圖為曼哈頓中央公園旁的高檔公寓。 (Chris Hondros/Getty Images)

過去數年形成了房租上漲的超完美風暴：經濟復甦及人口結構使數百萬Y世代需要出來自立門戶，房市大蕭條期間建屋數量萎縮到每年60萬戶，導致房市復蘇後供需不平衡而使房價大漲，上漲的房價迫使首次購屋人難以進場；銀行縮緊放貸條件使首次購屋人難以獲得房貸，購屋難度雪上加霜。這些自立門戶的人就點燃了租屋市場的廣大需求。

今年7月新屋營建的步調達到了在房市大蕭條前兩個月2007年10月的數量，但是目前新屋多集中在公寓（Apartment）、康鬥（Condo）及排屋（townhouse（等，系瞄準租屋族為主要對象。

根據市場觀察（MarketWatch）的報導，美國房市在2009年4月觸底後至今，多家庭住宅營建已增長了466%，而傳統中新屋營建的主力獨立屋卻增長不到兩倍。

從新屋營建比例來看，目前多家庭住宅佔新屋營建35%，是近29年來最高；相比之下，在房市大蕭條前，多家庭住宅只佔新屋營建20%。

租屋族的比例也可以從擁自住屋比例可見一斑，在今年6月，擁自住屋比例降到63.5%，是美國政府自1980年開始追踪這個資料以來的最低水平。

最貴的租屋市場

許多房地產相關網站都對全美最貴的租屋城市提出報告，排行依其分析方法各有差異，但仍然能從其梗概一窺租屋市場的發展情況。從房地產網站Zillow的中位價租金來看，全美最貴的前十大租屋城市依序為聖荷西、舊金山、聖克魯茲（Santa Cruz, CA）、拿帕（Napa, CA）、洛杉磯、檀香山、聖塔芭芭拉、聖塔羅沙（Santa Rosa, CA）、紐約市、聖地亞哥。

在Ｚillow的資料中，前三大城市都跟舊金山灣區科技業崢嶸發展有關，聖荷西和舊金山的中位租房價都在3200元以上。而前15大最貴的租屋市場中有十個城市在加州，在這十大市場中，租屋族至少都要付上收入的四成在租金上；而這仍不是最高的比例，在洛杉磯，租屋族要付上收入的48.9%在租金上，已經相當於收入的一半了。

租屋網站Zumper的八月租屋報告，以一房的中位價租金來看，最貴的前十大租屋市場依序為舊金山、紐約市、波土頓、聖荷西、華府、奧克蘭、芝加哥、邁阿密、洛杉磯、西雅圖。

其中，若以年度租金漲幅來看，漲最多的是奧克蘭20%，其次是奧斯汀17%，及堪薩斯城（Kansas City）16.7%。奧克蘭的漲幅最多，被視為是舊金山租屋客的溢出效果，舊金山一房房租中位價3500元，而奧克蘭只要1980，比舊金山少了43%。而且透過捷運BART就可以到達舊金山，不失為是想找低房租通勤舊金山的一個選項。

政府租金管制

各地政府對租金管制的方法不同，紐約市和舊金山就是兩個典型管制租金漲幅的城市。紐約市的管制簡言之，系1974年後落成的房子租金漲幅不受限制，在1947至1974年建成的房子若現在租金高於2700元，則漲幅亦不受限制，若戶數大於6間且現在租金低於2700元，則從今年10月12日起的續約一年不能漲租金，績約兩年漲幅限制在2%。

根據房地產網站Trulia，在曼哈頓的租屋族可以找房租受到這類管制的房子，但是這類房子卻只有在Inwood、哈林區、Washington Heights才比較多。

舊金山的房租漲幅比紐約市嚴格的多，簡言之系1979年後建成的房子租金漲幅無限制，1979年前的房子在符合若干規定後，房租每年只能按租管局定的年度漲幅。

雖然舊金山有高達82%的房子屬於這類受租金管制的範疇，但是新房客租金不在此限，於是議會又通過不得隨意驅趕房客的法令，舊金山的租管法案在業主、租客、議員、及各方利益團體的角力下日趨複雜，迭有爭議。租管限制也同時帶來不少畸形影響，例如有的房客早期以便宜租金租下的房子，多年後即使工作改變，也死守著原租屋而每天花數小時通勤；或有的房東飽受不肖房客干擾，卻難以要求房客離開，或有房客住在屋內無法要求離開而使售房價格大跌等，導致有些房東寧空不租，更使舊金山的租房供給更為短缺。

來源：看紐約