住屋改出租 報稅跟著變

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您可能為了各種不同理由想搬家，如果本來的屋子是買來的，可以賣掉、立刻賺一筆現金，也可以出租、按月收房租。一旦住屋轉為出租，報稅的方式將隨之改變，頗為複雜，最好找合格會計師根據您的個人狀況妥善處理。

住屋和租屋各有明確定義。住屋是指您的房子頂多偶爾出租，每年租期不超過二星期便不需要支付所得稅，租屋則是用來賺取收入的房地產，屋主的使用天數有限制，不得超過出租天數的10%、或者14天（以兩個數目較高者為基準）；決定將住屋轉為租屋前，務必將課稅的問題納入考量。

將住屋轉為租屋必須將房租收入視同所得申報所得稅，卻也可以將房產維修費用當作扣除額、另外還有貶值抵減；如果搬家時選擇將原來住屋賣掉，所衍生出來的課稅方法將不一樣。

就房東可能碰到的費用抵減來說，主要有房屋貶值及各項租屋費用抵銷；可能的折抵項目包括房貸利息、房產稅、保險、協會費用（Association fees ，HOA）及水電等公用事業費用。

針對維修，根據被動損失法（passive activity loss , PAL），在多數情況下，抵稅的費用額度不得超過房租收入總額，除非當年的調整後總所得不超過10萬元、積極參與房屋出租事業而且所參與事業的損失不超過2萬5000元。

至於房屋貶值的稅基，有公式可計算由住屋轉租屋的稅基，一般而言，自住房屋的調整後稅基等於房屋買價加上讓房屋增值的相關整修花費，至於讓房屋增值是指哪些項目呢？擴增空間．新建籬笆或者庭園美化等都是，一般性的維修不算在內。

當您將住屋轉為租屋，勢必要為了房屋貶值這個議題而去計算稅基，究竟算出來的結果是房屋由住轉租之日的較低調整稅基、或者是轉租之日的房屋市值？一般來說，必須在27.5年期間將租屋的價值貶值，貶值範圍只限於用來出租、收取租金的空間。國稅局有貶值表，每年可用來認定貶值費用。

如果您還是決定將住房賣掉，課稅方式便完全不同。

來源：worldjournal