投資海外房產需要思考哪些方面

許多海外華人表示看不懂國內房地產市場，天價豪宅社區竟建在農民房旁。相比中國買家喜歡買高爾夫球場旁的別墅,老外卻因怕受殺蟲劑的毒害不敢買高爾夫球場旁的獨立屋。由此引申，有意在海外買房的投資者要謹記一個原則，務必拋棄過去賴以成功的經驗，重新學習適用於國際市場的房地產投資思維。

海外市場不適合中國式炒家

投資海外房產需要認清的第一個事實是，海外市場並不適合中國式炒家的生存。一方面，海外市場上一般房價變化較為平穩，還未遭遇過類似中國市場的暴漲。另一方面，也是更為重要的，中外對房子的認知有很大差別。

策略的選擇決定投資回報

如同魚與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是海外投資買房從一開始就必須明確的問題。

在中國，房產投資的通常策略是在低位時買入，升值後再賣掉。但海外成熟市場職業投資人把房產作為長期投資工具，現金流沉澱一方面需要時間，另一方面也需要銀行按揭槓桿幫助產生高的本金回報。以投資為目的的物業，投資人優先考慮的一定是提高租售比，而出價則是根據回報率來計算的。如一房產還貸前現金收入是每年2萬美元，那麼按照10%投資回報率要求，投資人能承受的房價是20萬美元。

如投資人在買房時摻雜個人喜好，租金回報則往往很難實現最大化。這一點與中國市場的情況類似，通常居住面積大、居住環境好的高價位房，租客反而少，這就導致了租售比大為降低。在中國一線城市，豪宅的租售比在2%以下。
 

投資類別左右投資回報

房地產投資分商業和住宅兩類，二者差異巨大，在海外跨領域投資的投資人較少。

商業地產包括購物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見，租客多為公司和政府。大型商業房產市場操作十分透明和專業，回報率差別不大。除去貸款費用未計算增值的淨回報約為9-11%。住宅地產包括獨棟獨立屋、聯排獨立屋（即“別墅”）及四個單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業的單元均價低，無論是佈局的設計還是功能面積的佈局都是為了實現現金流的優化。銀行也願意給投資者貸款。

在房價上漲較快，房價高、租金低的地區，公寓樓出現的較少，因為每個獨立產權的單元都能賣出很好的價錢，開發商寧可出售分割的聯排獨立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業地產性質的物業，其價值的提升對租金收入的依賴越重。
 
現金流為王而非升值為王

投資房產有兩類回報，一是現金回報，二是保值升值。

中國的房市特殊，全球罕見。過去10年，史無前例的貨幣氾濫使物業升值成為中國投資人的主流創富模式。房價上漲的同時，房租卻未能同步跟上，導致國內住宅物業的出租回報未能達銀行按揭貸款利息的一半。

因此，中國投資人如果不依靠房產升值基本都是要虧錢的。

美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現金回報是衡量物業的價值準繩，這在商業地產上尤為突出。國外好的房產投資機會，通常都是“以房養房”，即扣除所有開銷和銀行按揭能帶來淨的現金回報，而貸款部分的權益能夠帶來的租金收益可明顯跑贏銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報率提升。因此，在海外市場上，房產價值和租金緊密相關，是否投資房產通過分析現金回報率來決定，而不考慮難以掌握的升值。
 
充分利用時間槓桿

海外與中國房地產租賃市場最大的不同在於，海外物業出租率高、空置率低。經營性租賃物業的規模巨大，回報率比中國高得多（加拿大除外）。

一般來說，房屋的租金與價格並沒有一定的相關性。如果購房的主要目的並非自住，在選擇租賃的市場時，就應更多考慮房價便宜的地方，最好避開一線城市或昂貴地段，房子多接近工作區而不是大宅林立的市郊。

一旦成功購得租金穩定的物業，業主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業收取租金或賣給其他投資者。而獨立屋業主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。在房地產週期的某些階段，相對感性的自住客往往比投資者更願意付高價，因此，獨立屋在購買熱情高漲的市場有時能升值套現。

物業管理和持有成本影響回報

持有物業後要考慮後續維護，日常管理牽涉到的矛盾多種多樣。而必要的稅費和額外的支出，都會左右在海外購置物業的回報水平。其中，稅費就是相當複雜的一項，並且會導致持有成本大幅增加。因此，投資人在決定下手前，一定要研究各國的房產稅，清晰掌握交易稅費，衡量稅費成本是否可承擔。

另外，在海外許多地方，房客利益受到充分保護，如房主有義務必須提供可居住住房，合乎當地衛生標準，冬天供暖充足等。即使出現了房客不交租的情況，也只能經法律程序將其驅逐，此時若不熟悉當地法律則花費巨大，搞不好房主自己還可能淪為被告。
而另一筆可能產生的費用則是社區管理費，業主有時會被業主委員會要求繳納大額維修基金，用於整個居住社區的建設，數額大時可達數万美元。
 
地域差異巨大，不可一概而論

海外市場投資選擇眾多，地域投資環境差異大，今後走勢基於該地域供求關係變化。因此，同類別的物業在不同地域差異巨大。在投資前要對當地情況、房價走勢、政府城市規劃政策等深入了解。還要關注國際變化、匯率變化。特別是房價走勢，盡量選擇在經濟蓬勃、房地產上升前期購買。

同時，投資人還應關注政府的投資傾斜區域。政府用的是納稅人的錢，銀行也不會虧社保基金的錢，跟著它們走，就會一路走好。政府在哪裡建住房、醫院、學校，投資人就應該投資到哪裡。