如何購買法拍房屋和短賣房屋

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不少準備購買自住房或者打算購買投資房產的客戶都聽說過「購買法拍房屋」 (Foreclosure) 或「短賣房屋」 (Short Sale) 的說法，但是對於如何具體操作購買法拍房屋和短賣房屋卻不太了解。

在這裡我們將會對這方面的內容進行介紹：

1. 什麼是法拍房屋，購買程序是怎樣的，與正常購買房屋又什麼不同？

法拍房屋上市基本上有三種情況：

一、原房屋擁有人用房屋向銀行做抵押貸款後無法按期償還銀行貸款。這時銀行會按照法律程序收取其房屋以補償銀行的貸款，房屋的產權自然歸銀行所有。銀行作為房屋的擁有者會將房屋放到市場上以拍賣的形式出售。

二、房屋擁有人無法按期繳納地稅，被有關Z*F部門按照法律程序收取其房屋以補償所欠繳的地稅。這種情況Z*F就會作為房屋的擁有者將房屋放到市場以拍賣的形式出售。

三、原房屋擁有人觸犯了法律，房屋是屬於非法獲得的財產，Z*F按法律沒收犯罪人的非法所得房產。同樣，Z*F會作為房產的擁有者將房屋放到市場上以拍賣的形式出售。

所以購房者如果要買法拍房屋所要打交道的賣房是銀行或者Z*F，而不是個體的房屋擁有者。從程序上來說，法拍屋是按照拍賣的程序進行的，在拍賣日或規定的期限內誰的價格最高就出售給誰。購買這類的房屋必須要按照已經規定好的拍賣程序參加拍賣和購買房屋，如此就沒有什麼討價還價或者協商的機會。

2. 什麼是短賣房屋，它的購買程序是怎樣的，與正常購買房屋又什麼不同？

短賣房市指當原房屋擁有人用房屋向銀行做抵押貸款後，無法償還銀行貸款後，屋主向銀行提出協商要求，希望銀行同意屋主按照低於市場價甚至低於銀行貸款金額的價位將房屋放到市場上進行出售，以期能盡快將房屋脫手，回收資金以減少雙方（銀行和屋主）的更進一步的損失。

短賣房的賣主雖然依舊是房屋的個體擁有人也會簽署接受出價的文書以及買賣合同，但一旦有買方出價，必須要得到銀行方面的批准，銀行可能會接受買方的出價也可能會要求提高房屋價格。買方如果同意銀行提出的價格要求則要對原來談妥的價格進行修改後重新遞交銀行審批。

從總體程序上來看，購買短賣房與正常購買房屋很相似，除了增加銀行審批的環節。

但是從成交時間上來看卻有很大的不確定性，由於很多短賣房會有向一家以上甚至多家銀行抵押貸款的情況，如此就會涉及要和每一家銀行都進行審批，而各家銀行的內部辦事效率和程序不盡相同，完成全部審批過程的時間從2-6個月不等，最長可能會有18個月的情況。

目前銀行方面大力縮短簡化審批程序，一般在兩個半月內就可得到回复。

3. 是否應該選擇購買法拍房屋或短賣房屋？

購買法拍房或短賣房有好處也有短處。最大的好處是購買者往往可以以遠低於市場的價格購得房屋。而短處也很明顯，主要有以下幾個方面。

首先，法拍房或短賣房的房屋狀況通常不太好，原先的屋主常常對房屋疏於維護翻修，甚至在告知房產被沒收後對房屋進行大肆破壞以洩憤的情況也不少見，一旦購得後必須要投入更多資金進行裝修。

第二，正因為這類房產的房屋狀況不盡人意，有些已經遭受嚴重破壞，不能立即入住。銀行通常不為此類房產提供正常的貸款方案和貸款利息。貸款者就需要使用特殊的貸款方案、程序。這與正常的貸款有些不同，在利息方面也沒有優勢，所以購買者常常需要用現金購買。

第三，由於購買此類房產是以拍賣的方式進行出售，購買者在拍賣的時候可能會陷入情緒化，導致最終的房產價格並不「實惠」。

再者，由於參加拍賣必須要按照賣方機構所規定的規則進行，買方的利益不能如同正常購買程序那樣得到完全的保護。

第五，如果購買短賣房，在成交時間上很難控​​制，如果需要急於購買房屋入住的客戶來講就不太合適。

所以購買法拍屋或短賣房最大的好處是能享受經濟上的利益，也可能會在價格上得到實惠，但是其短處也是有的。所以購房者需要結合自身的情況，綜合衡量考慮是否要購買法拍屋或短賣屋。

來源：老中網